QUAL O PASSO A PASSO PARA REGULARIZAR UM CONDOMINIO, PARA QUE DEIXE DE SER DE FATO E PASSE A SER DE DIREITO?

As regras básicas da relação entre Condôminos estão regidas pelo Código Civil Brasileiro, lei 10406/2002; lei 4591 de 16/12/1964 e pela lei (locação) 8245 de 16/10/1991, e dentro do que não ferir a legislação brasileira, o que dispuser os Regimentos Internos ou Convenção. Os Condomínios surgem da necessidade de organizar e padronizar as relações comuns que existem entre pessoas que habitam unidades autônomas de um imóvel, porém dependentes entre si de áreas de uso, administração e manutenção em comum e, de responsabilidade de todos. 

Forma-se a partir da vinculação criada por lei, porém a formalização e as regras de conveniência são determinadas por cada grupo que forma um Condomínio, horizontal ou vertical. Esta associação vinculada por força de lei, pode ser formalizada a partir de uma reunião entre os Condôminos, mediante a convocação para uma Assembléia Geral Ordinária, para este fim, por um mínimo de 2/3 dos interessados. Delibera-se sobre a formalização do Condomínio, dá-se um nome, forma da administração e sua composição. 

Lavra-se uma ata, que é registrada em Cartório, junto com o Regimento Interno. O Síndico eleito inicia o processo de registro formal, junto aos Órgãos Públicos, em especial a Receita Federal, com o CNPJ. No Estado é dispensado e em alguns Municípios, também, é dispensado o registro. Os Condomínios com poucas unidades ou de fácil administração, não necessitam de registro no CNPJ, podem realizar os gastos e contratações em nome do Sindico com o seu CPF, porém a cada troca de Síndico é necessário alterar os Contratos e Registros. As Assembléias são de duas modalidades: 1 – Assembléia Geral Ordinária – AGO: que trata do Regimento Interno; aprovação de Orçamento Anual; Aprovação de Contas; Eleição do Síndico e dos Conselhos.

Outros assuntos podem ser tratados na AGO, desde que inclusos na Pauta. 2 – Assembléia Geral Extraordinária – AGE: trata de assuntos de urgência; regras de convivência não dispostas no Regimento Interno; Conveniência ou não de obras e serviços especiais; dúvidas com relação às contas e ou procedimentos; As despesas do Condomínio são despesas de todos e a todos obriga igualmente. Para tanto devem ser aprovadas por consenso, devidamente escrituradas e demonstradas em relatórios claros e precisos a todos os Condôminos, que terão acesso aos documentos, livros e registros. Os condomínios estão obrigados a apresentar diversas declarações e informações fiscais, em especial as de natureza trabalhista e previdenciária. 

Os Empregados de Condomínios não são empregados domésticos e devem ser registrados, ter no INSS e o FGTS recolhido de forma normal, mensal e documentada; muita região tem Sindicados com Convenção Coletiva do Trabalho firmada e válida para aquele território. Para a Realização de uma Assembléia, é importante observar o quorum necessário para cada caso específico: alteração das características ou de uso do Imóvel é de 100% dos Condôminos; Alterar o Regimento Interno, 2/3 de aprovação; convocar Assembléia, ¼ dos Condôminos; aprovação de orçamento e deliberações sobre manutenção, despesas e orçamento, 50% dos presentes. •

Questões Éticas: não são proibidas, mas deve-se evitar: o Condômino devedor, votar em assuntos de natureza financeira; o Síndico, comparecer com diversas procurações; o Síndico, votar em aprovação de contas apresentadas por ele; o Evitar que o Síndico seja o Presidente da Assembléia; o Aprovação de Contas por voto de solidariedade ou de confiança; o Constantes reeleições das mesmas pessoas nos cargos administrativos; • Questões de Direito: Podem invalidar uma Assembléia: o Não proprietário votar em Assembléia; o Locatário, com Contrato de Locação, votar somente em despesas comuns; o Impedir Proprietário (Condômino) que tem Promessa de Compra e Venda, sem registro, de comparecer e votar; o Impedir qualquer Condômino de comparecer às Assembléias; o Vícios, erros ou rasuras nas Atas;
Ms Consultoria E Serviços
Fonte:condoworks.com.br

Renegociação do valor do aluguel em tempos de crise

*Luís Fernando Teixeira de Andrade
A crise pela qual passa o país afeta todas as áreas e, como não poderia deixar de ser, também faz cair o valor dos aluguéis.
Dados divulgados pelo Secovi-SP em 20 de janeiro apontam uma queda de 2,5% no valor médio do aluguel residencial no acumulado dos últimos 12 meses. Trata-se do pior índice desde agosto de 2005, data em que a medição começou a ser realizada com a metodologia atual.
Nesse cenário, especialmente nos casos de inquilinos com contrato de locação antigos e não renovados (geralmente acima de 30 meses), é cada vez mais comum que o locatário, percebendo que o valor de seu aluguel está maior do que o dos imóveis semelhantes no mercado, solicite a redução de seu valor.
Para o proprietário do imóvel, é necessário saber que entrará na negociação o fato de o inquilino poder se mudar para um semelhante e mais barato, sem imposição de multa. Ou seja, ou aceita a redução do aluguel ou pode perder o inquilino.
Na tomada de decisão, o locador deve avaliar se vale mais a pena manter o imóvel locado, mesmo que por um valor menor, evitando, com isso, gastos com o imóvel vazio ou se vale arriscar a chance de encontrar outro inquilino que aceite o valor desejado.
Como forma de se evitar ou reduzir o risco de que essa situação venha acontecer, o ideal é sempre que, nos casos em que o prazo do contrato já tenha passado, o locador solicite a assinatura da renovação, para que ele passe a vigorar novamente por prazo determinado. Para tanto, é essencial o auxílio de um advogado especializado na área.
* Luís Fernando Teixeira de Andrade é advogado especializado em Direito Imobiliário do Setor Imobiliário do escritório Karpat Sociedade de Advogados

Informações para a imprensa:
Ex-Libris Comunicação Integrada
Fone: (11) 3266-6088 

Reforma no apartamento tem regras específicas

Rodrigo Karpat* 
Qualquer modificação na estrutura de um imóvel deve seguir um roteiro de cuidados e regras específicas. O primeiro passo deve ser providenciar os documentos necessários para a realização da obra, como aAnotação de Responsabilidade Técnica (ART) e o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT). Ambos são preenchidos por um profissional de engenharia ou arquitetura, que listam as atividades técnicas a serem realizadas na futura reforma.
As regras municipais da região onde o empreendimento está localizado também devem ser observadas para a realização de obras. Em São Paulo, por exemplo, o início de uma reforma depende do preenchimento do requerimento pelo responsável técnico da obra, que poderá ser um engenheiro (ART) ou um arquiteto (RRT), documentando todos os passos da futura obra.
Segundo a legislação paulista, “o requerimento por si só, não habilita a obtenção do alvará e o consequente início das obras”. Ou seja, só é possível iniciar uma obra com o requerimento se o processo de aprovação e execução tiver sido autuado e no prazo de 30 dias não houver ocorrido, por parte da Prefeitura, a emissão de “Comunique-se” ou “Despacho decisório favorável”. Este prazo será ampliado para 120 dias quando for necessário o parecer de outros órgãos envolvidos na aprovação e execução do projeto.
Além da necessidade de regularizar a obra perante as autoridades locais, existe em âmbito nacional uma norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que determina a elaboração do plano de reforma por profissional habilitado com a descrição de impactos nos sistemas, subsistemas, equipamentos e afins da edificação. Esse profissional também deve encaminhar o plano, em comunicado formal, ao responsável legal da edificação para análise antes do início da obra. A norma da ABNT em questão menciona o termo de responsabilidade técnica, que pode ser o ART ou RRT.
Independentemente da norma nacional, o síndico de condomínios já é o responsável pela edificação e cabe a ele fiscalizar qualquer obra, conforme o artigo 1.348, do Código Civil. Assim, antes do início de qualquer obra, o síndico deve solicitar ao condômino a apresentação de documentos necessários para comprovar a regularidade da obra. Se ele for impedido de verificar o local acompanhado de engenheiro de sua confiança, poderá ainda solicitar a paralisação imediata da mesma. 
Algumas convenções e regimentos internos de condomínios exigem que, antes do início das obras, o condômino deve enviar a planta modificativa e o alvará para a realização da obra ao síndico. Caso o morador inicie uma obra sem autorização, o síndico deverá notificá-lo a apresentar o pedido para a realização da obra, sob pena do ingresso de medidas legais para resolver a questão, tais como a paralisação ou embargo da obra por falta de segurança.
Desta forma, o síndico deve exigir o cumprimento da legislação local vigente e da norma ABNT 16.280:14, mas não pode escolher entre RRT ou ART, que diferencia apenas a categoria do profissional responsável pela obra.
*Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados
 Fonte:

Segurança deve ser redobrada nos condomínios durante festas de final de ano

Fim de ano é um período bem movimentado nos condomínios residenciais. Envio de encomendas, entregas de presentes, visitas de familiares e o movimento de prestadores de serviços aumenta consideravelmente se comparado a outras épocas do ano. Com a intensificação no fluxo de visitantes, os condomínios precisam redobrar os cuidados com a segurança e ficar mais atentos com a entrada e a saída de pessoas desconhecidas na portaria. 


A Secretaria de Segurança Pública de São Paulo alerta que para garantir a segurança nos condomínios, o acesso de desconhecidos deve ser precedido de identificação de todas as pessoas antes de sua efetiva entrada ou saída, e os moradores devem avisar aos porteiros quando estiverem esperando encomendas.

Para reforçar a segurança, agilizar o trabalho na portaria e tranquilizar os moradores, dispositivos de controle de acesso se tornaram opções ideais para evitar contratempos e mal-entendidos com visitantes. Por meio dessa tecnologia, é possível controlar o fluxo de pessoas e de veículos nas dependências do condomínio de maneira ágil, segura e eficaz.

"O serviço de identificação proporciona um controle de acesso separado por classes, como: moradores, visitantes, serviços, entregas, hospedes e familiares dos residentes, por exemplo. Com a automatização, a segurança é garantida, principalmente nessa época de maior movimento, e o funcionário não fica exposto a uma situação desagradável ou perigosa", explica Lucas Ribeiro, diretor comercial de empresa especializada em soluções de gestão de segurança para condomínios.

Edson José de Souza, gerente de um condomínio em Rio Preto (Interior de SP), garante que a escolha de um sistema de segurança criado por uma empresa especializada em segurança é imprescindível. "A tecnologia é nossa principal arma, mas moradores precisam fazer sua parte e somente autorizar a entrada de pessoas conhecidas. Entregadores, por exemplo, não devem circular livremente pelo local. Sempre orientamos nossa equipe de segurança que as entregas devem ser deixados na portaria e, posteriormente, levadas às residências por um funcionário do condomínio", explica Souza.

De acordo com Souza, mesmo que a segurança esteja garantida dentro do condomínio e ao redor, pelas câmeras de segurança, é necessário redobrar a atenção na hora de se aproximar da portaria, principalmente à noite. "Antes de entrar na passagem de veículos, é importante observar se não há pessoas estranhas ou suspeitas paradas na rua. Caso tenha alguém, é importante dar mais uma volta no quarteirão, observar novamente e telefonar para a portaria", afirma

A união de um sistema de segurança eficaz com a conscientização do morador é a garantia de tranquilidade em qualquer época do ano. "Se todos seguirem as regras de segurança, que são simples, o sistema contratado garante todo o resto", afirma Souza.

Cinco dicas para manter a segurança em condomínios:
- Ser criterioso na autorização de entrada e saída de condomínios, liberando a passagem apenas de pessoas previamente cadastradas no sistema ou autorizadas pelo morador;
- O ingresso de prestadores de serviço deve ser permitido em horários pré-determinados (agendamento prévio no sistema) e mediante identificação na portaria;

- Podar árvores muito densas que impeçam uma boa visibilidade ou escureçam a calçada;
- Não autorizar a entrada de entregadores. O recomendado é que os condôminos busquem as encomendas na portaria ou que algum funcionário entregue nas residências;
- Não transmitir informações sobre os moradores do condomínio a quem quer que seja;

- Informar ao porteiro sobre grandes períodos de afastamento (férias, por exemplo) e proibir acesso de estranhos durante o período.
Fonte:direcionalcondominios.com.br

Síndico profissional não gera custo na maioria dos condomínios

O Brasil é um dos únicos países do mundo que possui a figura do síndico de condomínios e este no papel de voluntário. Surpreende, especialmente, pelo fato deste responder civil e criminalmente por qualquer ocorrência dentro das dependências do condomínio.
Por isso, essa figura está em extinção e, em seu lugar, estão entrando os síndicos profissionais ou remunerados. Estes, aliando formação profissional em administração, contabilidade ou direito e, habilidade no trato das relações humanas somadas a uma experiência de sucesso em um condomínio como síndico morador, tem obtido êxito desempenhando a função. “Existem condomínios com mais de 10 mil moradores. Outros, com orçamento anual de mais de R$ 15 milhões. Não há como este empreendimento ser gerenciado de forma amadora”, ressalta Dostoiévscki Vieira, presidente do Instituto Pró-Síndico e síndico profissional.

Uma pesquisa do Pró-Síndico revelou que 47% dos moradores não aprovam o trabalho de seu síndico. Por isso, o Instituto estima que, em 2020, cerca de 50% dos condomínios do Brasil serão administrados por esta mão-de-obra especializada. Para Maurício Lopes, diretor da Implanta Condomínios, empresa referência em síndicos profissionais, esta tendência veio para ficar. “Estamos em um crescimento absurdo. Não existe crise neste mercado. A demanda está mais alta do que a capacidade de absorção”, revela mas, o primeiro questionamento que se faz quando a assembleia de moradores cogita ter um síndico profissional é: Não é muito caro?

Em geral, os honorários são baseados por quantidade de unidades e estimados pela quantidade de horas dedicadas do síndico e equipe diretamente ao condomínio.
O Instituto Pró-Síndico recomenda que se estabeleça na contratação um valor por unidade, pois o cálculo é mais claro para ambos os lados. Geralmente ao assumir o posto, o bom síndico-profissional adota uma série de medidas de imediato com o intuito de racionalizar despesas: revisão da equipe de funcionários, otimização nos consumos da energia elétrica, água e gás, revisão de escopo e renegociação de contratos e verifica itens obrigatórios de segurança e funcionamento que podem ocasionar multas muito maiores que simples reparos.

O profissional, bom conhecedor dos instrumentos que tem em mãos, implanta um sistema de cobrança eficaz e efetivo que reduz, drasticamente, a inadimplência. Em média, após 06 meses, já se atinge o break even, ou seja, a economia equivale ou supera os honorários mensais diminuindo até o percentual de eventuais aumentos de condomínio quando necessário. “Em um dos empreendimentos que somos síndicos, conseguimos em apenas 60 dias de gestão economias que equivalem em um ano a
R$ 192.000,00, apenas em função da troca do formato de limpeza da piscina e uma renegociação com a companhia de água. Portanto, nosso trabalho se paga”, diz Vieira.
Fonte:www.prosindico.com.br

Festa de fim de ano no condomínio - Veja 10 dicas para a sua ser um sucesso

Fim de ano é um momento propício a reunir a família e os amigos para confraternizar, trocar presentes e se divertir. Muitas dessas festas ocorrem em condomínios, exigindo certa organização e respeito a algumas restrições. Acompanhe as dicas a seguir para a sua festa de fim de ano no condomínio ser um sucesso!

1. Fique atento à política de uso do salão de festas Com a aproximação das festas de fim de ano, a concorrência para o uso do salão é grande. Geralmente, quem fez a reserva primeiro tem o espaço garantido. Ainda há lugares que realizam sorteios e, no caso de ambientes grandes, há a divisão do espaço. Na dúvida, reserve já!

2. Tenha um orçamento bem organizado Elabore uma planilha com os orçamentos e peça nota fiscal de todos os gastos, em especial no caso de festas em que todos os participantes colaboram financeiramente. Ter um planejamento contando com imprevistos e com os valores reais das coisas evita dores de cabeça, deixando o clima perfeito para todos aproveitarem a festa.

3. Distribua as tarefas Numa grande festa fica difícil cuidar de tudo sozinho. Se alguém da turma tem facilidade em resolver um determinado problema, ou providenciar algum item, como música ou bebidas mais em conta, não hesite em pedir ajuda. Isso economiza tempo, dinheiro e faz o grande dia dar certo!

4. Barulho A poluição sonora é uma questão de saúde pública. Existem várias leis federais às quais se refere a expressão “lei do silêncio”. Lembre-se de que algumas pessoas optam por ficar em casa descansando, ou estão doentes, por exemplo. O ideal é que não se faça mais barulho depois das 22h, ou meia-noite, dependendo da regra local.

5. Segurança Para segurança geral, sua e dos condôminos, deixe uma lista de convidados na portaria, para checagem. A lista é importante para a organização da festa, caso seja necessário cobrar alguma conta somente de quem compareceu de fato.

6. Piscina O ideal é evitar o uso devido a consequências imprevisíveis, como acidentes e a perda do controle de doenças que podem ser transmitidas pela água. Se não for possível bloquear o local, tenha um bom diálogo com os convidados e fique atento às crianças.

7. Decoração Antes de investir tempo e dinheiro na decoração, estude a estrutura do local e esteja ciente das restrições impostas pelas regras do condomínio. Caso seja permitido, lembre-se que manter tudo em ordem. Evitar danos é responsabilidade sua.

8. Dê gratificações aos funcionários do condomínio Os funcionários responsáveis pela segurança e limpeza estão passando uma data especial no trabalho, e também se empenhando para que tudo ocorra bem na sua festa. Seja gentil e dê a eles alguma gratificação, seja em presente ou dinheiro.

9. Fogos de artifício Fogos de artifício podem ser perigosos se não manuseados com cuidado. Certifique-se de que eles vêm de um fornecedor seguro e deixe que os mais experientes no assunto cuidem desta parte da festa. Atenção! Os fogos assustam os animais. Mantenha-os em locais seguros e evite soltar fogos quando os bichinhos estiverem por perto.

10. Cartões, amigo secreto e outros detalhes Alguns detalhes deixam a festa mais divertida e inesquecível. Existem várias maneiras criativas de realizar um amigo secreto e outras brincadeiras coletivas. Você também pode distribuir cartões e lembrancinhas. O que vale é aproveitar ao máximo o espírito de união.
Fonte:www.formacco.com.br

Crise afeta inadimplência em condomínios, mostra Instituto Pró-Síndico

Juntas, despesas com funcionários e consumos de água e luz representam quase 70% dos gastos de um condomínio
A crise que o Brasil vive não está promovendo apenas a falência das empresas. O problema está, inclusive, atingindo também os condomínios. Entretanto, independente da situação econômica, grande parte da dificuldade poderia ser evitada se erros não fossem cometidos pelas gestões de síndicos durante os últimos 04 anos.

Apesar dos síndicos serem os responsáveis legais pelas edificações, as grandes vilãs são as administradoras. Empresas que se especializaram em assessorar os condomínios na parte financeira, fiscal, contábil e trabalhista, mas que, na prática, agem com amadorismo: “Essas empresas são responsáveis por gerir recursos milionários, mas, muitas vezes, sua capacidade de gestão é feita por pessoas amadoras e isso tem feito que muitos condomínios fiquem insolventes. A situação é gravíssima. Temos casos nos quais a luz e o gás foram cortados”, explica Dostoiévscki Vieira, presidente do Instituto Pró-Síndico.

O valor da taxa condominial ano após ano, via de regra, não deveria ficar inalterado ou ser reduzido, por um simples motivo: tudo tende a subir, ainda mais em um país com inflação oficial perto de 10%. No entanto, alguns síndicos e administradoras fazem de tudo para não aumentar por leniência, despreparo ou boa política ou, quando o fazem, é um reajuste irrisório. “O condomínio não visa lucro. Portanto, qualquer reajuste que sofra, será para as chamadas contas ordinárias, que são as despesas básicas para funcionamento como energia, funcionários, manutenções, conservações e esta não poderá ser usado para pagar benfeitorias maiores que devem ser propostas em rateios e fundo extraordinários. Por esses e outros fatores como a inadimplência, é melhor sobrar do que faltar. Há casos de que, por má administração, os funcionários do condomínio simplesmente entraram em greve”, ressalta Roberto Piernikarz, diretor de condomínios da BBZ administradora, referência de boa gestão nas cidades em que atua.

Outro problema sério a ser ressaltado é a falta de gerenciamento da inadimplência, que subiu, em média, de 13% para 17% e em alguns casos pode chegar a 50% dos moradores. O principal fator não é a falta de dinheiro, mas sim, a falta de um sistema de cobrança eficaz. “É comum o condômino priorizar o cartão de crédito que tem um juro de 300% ao ano e deixar de lado outras despesas. Se este inadimplente não for cobrado rapidamente e de forma eficaz, a dívida irá se transformar em uma bola de neve para os dois lados, condomínio e condômino”, explica Piernikarz.

Juntas, despesas com funcionários e consumos de água e luz  representam quase 70% dos gastos de um condomínio. É comum, quando o empreendimento já está no vermelho, a administradora propor a troca de mão de obra por uma empresa terceirizada. Porém, no curto prazo haverá o desembolso enorme com o pagamento de verbas rescisórias com as demissões, podendo provocar um déficit ainda maior e o corte de serviços básicos, como água e luz. “Quando é realizada uma auditoria, em 90% dos casos observamos que as contas dos condomínios possuem algum tipo de problema, quer seja pequeno, quer grande”, finaliza Vieira.
Fonte:www.ultimoinstante.com.br