Agora, atrasar condomínio por três dias leva imóvel à penhora

Síndico terá que reunir recibos em atraso e atas de reunião para comprovar débitos
Quem estiver com a cota condominial em atraso terá que pagar a dívida em até três dias, segundo o Novo Código de Processo Civil, que deve entrar em vigor até o dia 20 deste mês. Se não houver o acerto nesse prazo, o imóvel será penhorado. Ou, se tiver recursos em banco, o condômino corre risco de ter a penhora on-line na conta.

“Significa que a inadimplência, que gera cotas extras para moradores, terá menor impacto nos condomínios. As ações serão de execução direta e vão durar menos tempo, em vez de sete a dez anos”, explica Arnon Velmovitsky, advogado especializado em Direito Imobiliário.

Com o novo código, o condomínio não passará por moroso processo para receber seu crédito, bastando propor ação de execução de título executivo extrajudicial. A cobrança está prevista no Artigo 784 do novo código. Segundo Velmovitsky, o síndico terá que reunir recibos em atraso e atas de reunião para comprovar débitos. O segundo passo é entrar com a ação de execução. A Justiça pode determinar que o inadimplente pague a dívida em três dias.

“Se o devedor se negar a pagar, o condomínio pode pedir a penhora do imóvel ou a penhora on-line, se comprovar que ele tem dinheiro em banco”, explica Velmovitsky. Segundo o advogado, seria razoável esperar pelo menos três meses de atraso para fazer a cobrança, mas a partir de um mês dá para entrar com ação. “O nome do inadimplente já fica com restrição, pois já existe convênio entre o Tribunal de Justiça e o Serasa. A medida inviabiliza financiamentos e até mesmo a liberação de cartões de crédito”, declara Velmovitsky.

Valores devem estar previstos em convenção
Para condomínios, sem sombra de dúvida, a maior mudança do Novo Código de Processo Civil é que será possível cobrar débitos por meio de ações de execução (Art. 748, X, do novo CPC), desde que os valores estejam previstos na convenção ou aprovados em assembleia.

Segundo o advogado André Luiz Junqueira, especializado em Direito Imobiliário, na execução, o devedor é citado, não para apresentar defesa, mas para pagar o débito em 72 horas sob pena de penhora de seu imóvel. “O executado pode até se defender, mas tem que fazer embargos à execução (Art. 914), com matérias específicas para a defesa (Art. 917). É como se já iniciássemos um processo com a sentença judicial pronta”, explica Junqueira.

De acordo com o advogado, o novo procedimento favorece o devedor que deseja pagar, oferecendo descontos e permitindo até parcelamento do débito com pagamento de sinal mais seis parcelas mensais (Art. 916).

Novo código reduz tempo do processo
O novo código permite redução sensível do tempo do processo (entre dois e três anos), pois a ação já começa com a penhora do imóvel se o devedor não pagar o débito do condomínio em 72 horas (Art. 829). Com a nova legislação, não há mais audiência na Justiça, o que levava meses para acontecer. A partir de agora, haverá maior garantia de recebimento dos valores pelo condomínio, pois é possível “prender” o bem do devedor quase que imediatamente (Art. 828).

O devedor é obrigado a pagar custas para se defender, diferentemente do procedimento atual, que não custa nada para o réu contestar a ação (Art. 914). Agora, passa a existir a possibilidade real de protesto da cota de condomínio, pois antes nem todos os Estados aceitavam.

E quanto mais o devedor do condomínio demora em promover o pagamento e resistir à execução, mais penalidades terá que pagar com o novo código (Art. 827). Além disso, existe previsão para penhora (Art. 837) e leilão (Art. 879, II) por meio eletrônico, o que agilizará os atos. (Cristiane Campos/AD)
Fonte:http://www.osul.com.br

O QUE É PORTARIA VIRTUAL

É uma nova forma de administrar a portaria e demais áreas de Condomínios, onde dispensa-se a utilização da mão de obra de portaria física local ( porteiros ) e todo o trabalho de atendimento a moradores, visitantes e prestadores de serviços é realizado por operadores fora do ambiente dos Condomínios, localizados dentro de uma Central de Monitoramento Remoto, interligada aos Condomínios através de links de comunicação ( Internet ), permitindo visualizar as imagens dos Condomínios, conversar com moradores, funcionários e visitantes através do interfone e/ou por telefonia fixa/celular e mandar comandos para abrir/fechar portões.

COMO FUNCIONA UMA PORTARIA VIRTUAL REMOTA
Para o funcionamento da Portaria Virtual, são instalados sistema e equipamentos para fazer o controle de acesso das pessoas e veículos, bem como para fazer a integração remota com a Central de Monitoramento Virtual.

Os portões de acesso tanto veicular, quanto de pedestre são controlados pela Central de Monitoramento Remota da Logisat, situada em São Caetano do Sul, bem como também as demais dependências do Condomínio são monitoradas por esta Central através do sistema de CFTV ( câmeras ) e Central de Alarmes.

Os portões de acesso veicular e acesso a pé serão abertos e fechados pelos moradores do Condomínio, exceto para visitantes, onde o portão de acesso a pé, será feito pela Central de Monitoramento remota, mediante autorização do morador a ser visitado.

Para entrada dos Condôminos/moradores pelos portões de pedestres, o acesso pode ser feito por biometria, senha, cartão ou chaveiro, sem necessidade da Portaria Virtual mandar comando para abrir ou fechar o portão.

Para o acesso ao portão de veículos o morador tera um controle remoto não clonável para abrir e fechar o portão, sem necessidade do envio de comando pela Portaria Virtual.

É feito o cadastro de moradores, veículos e visitantes e todo acesso fica registrado no sistema identificando a pessoa e/ou o veículo. Opcionalmente para visitantes pode ser capturado também uma foto ou cópia do documento e arquivado no banco de dados do sistema.

Para o acesso de visitantes; o visitante ao chegar no Condomínio ira apertar o botão do interfone e este ira tocar na Central de Monitoramento Remota/Virtual Logisat e abrir no software o cadastro do Condomínio e o operador remoto atender e após cumprimentos, o operador perguntara quem o visitante quer visitar e pedira para aguardar e em outra linha, ligara no interfone do morador e informara que o visitante está na portaria e quer acessar o prédio para a visita e se o morador autorizar, o operador volta no interfone com o visitante e informara que foi autorizado a visita e fara a abertura remota do portão, enviando o comando de abertura.
Fonte:http://logisat.com.br/

Confira os dez problemas mais comuns em condomínios

Os edifícios têm uma serie de assuntos que geram conflitos entre os condôminos. As especialistas Cristina Muccio Guidon e Evelyn Roberta Gasparetto, autoras do livro “Administrando Condomínios“, falam sobre esses principais problemas encontrados em condomínios e indicam soluções práticas para o bom convívio entre os moradores. Confira:

Brigas entre vizinhos: Problemas como barulho, animais, garagens, desrespeito aos horários, o síndico deve administrar respeitando o regulamento interno e a convenção do condomínio. Dessa forma estará amparado nas decisões a serem tomadas, bem como as eventuais punições a serem aplicadas.

Fundo de reserva: Muitos moradores têm dúvidas sobre o que é o fundo de reserva e sua utilização. A convenção do condomínio determina o percentual que costuma variar entre 5% a 10% do valor do condomínio, sendo recomendável mantê-lo em uma conta separada daquela utilizada para as despesas ordinárias. Sua utilização é para casos emergenciais e deve ser recomposto após a sua utilização e levado esse assunto para assembleia para conhecimento dos condôminos.

Omissão do conselho fiscal: O conselho fiscal, por uma situação política, pode prejudicar o síndico, ou seja, não assinar as pastas ou até esquecer-se de fazê-las, por não se importar muito com a situação, o que traz para o síndico uma responsabilidade ainda maior e isolada.

Reformas e o quorum necessário: Muitos condomínios sofrem com esta situação, pois é necessário cumprir os quoruns para as obras, no entanto, os moradores podem não colaborar e não comparecer em assembleias para esta resolução. Isso traz um retrocesso para o próprio condomínio, deixando o síndico de mãos atadas, adiando e atrasando as obras.

Redução de custos: Uma das maiores preocupações de quem mora em condomínios é o valor da taxa condominial. Para que o edifício possua uma quota justa e suficiente para honrar o pagamento dos compromissos mensais como salários, impostos, água, luz, materiais, é necessário que o síndico em conjunto com o conselho fiscal trabalhem visando reduzir custos com fornecedores, diminuir o desperdício dos consumos de água e luz e estejam atentos à necessidade de horas extras dos funcionários pois essa despesa onera consideravelmente a folha de pagamentos dos edifícios.

Prestação de contas: Muitos edifícios têm problemas com a apresentação das contas do condomínio. O síndico tem por obrigação prestar contas sobre sua gestão, devendo apresentar mensalmente aos moradores um demonstrativo claro e de fácil entendimento da movimentação financeira do condomínio, detalhando os recebimentos e pagamentos. Além disso, anualmente, essas contas devem ser aprovadas pelos condôminos.

Segurança: Os assaltos nos condomínios têm se tornado frequentes. O cuidado a ser tomado tem que ser prévio, na contratação de funcionários, ou então, na verificação das pessoas que a empresa terceirizada envia, e até mesmo com a própria empresa de segurança, de câmeras, portões e alarmes. Além disso, os moradores deveriam combinar um sinal, alguma posição de estacionar o carro que demonstre que aquela pessoa que entrou junto, não é um convidado e sim um assaltante.

Ninguém quer assumir como síndico: É difícil, já que na verdade, a responsabilidade é muito grande. Neste caso, melhor seria proporem a contratação de um síndico profissional.

O síndico não está cuidando do condomínio como deveria: Neste caso, o ideal é que seja formada uma comissão de moradores que, posteriormente à verificação dos problemas não resolvidos, organize uma reunião pedindo soluções. No entanto, em caso de negativa, melhor a destituição do síndico com a substituição por um outro profissional.

O síndico está fazendo obras sem consultar ninguém: Esta é uma atribuição do conselho fiscal. O morador que não fizer parte do conselho pode procurar um membro do conselho e solicitar explicações a respeito. A partir daí, todos podem ser reunir e verificar não só as obras, como os orçamentos, os pagamentos feitos, e se as mesmas estão contribuindo para o condomínio.
Fonte: revista.zapimoveis

Como apurar e responsabilizar morador que cometeu ato antissocial ou crime no condomínio e minimizar consequências?

A maioria dos crimes ocorridos em condomínios residenciais não chega aos ouvidos da polícia e nem dos veículos de comunicação. Somente casos mais graves, como arrastões promovidos por quadrilhas especializadas, acabam tendo registro policial e notoriedade.   
Rotineiramente, temos nos prédios os mais variados problemas de convivência entre moradores. Excesso de barulho, vagas de garagem e atitudes antissociais são os mais comuns. Não podemos esquecer dos furtos no interior de veículos e do uso de entorpecentes nas áreas comuns ou até mesmo dentro das unidades, mas que incomoda o vizinho no tocante ao cheiro exalado pela maconha, por exemplo.


Em alguns edifícios, as escadas são usadas para práticas sexuais e até mesmo para necessidades fisiológicas. Todo esse arcabouço de contravenções e delitos deixa o clima tenso, gerando, assim, inimizades entre moradores e também em relação ao zelador e funcionários da portaria.
Ministro treinamento e capacitação para vigilantes e porteiros; desses profissionais já ouvi relatos de casos escabrosos, onde moradores estressados, alguns avessos às normas de segurança ou aqueles que desejam somente comodidade, passam a ofender e destratar os funcionários do local, atitude que caracteriza o assédio moral, se ocorrer de forma repetida. Não raro, são praticados também os crimes de ameaça e contra a honra dos colaboradores.

Todas essas questões desaguam nas assembleias de moradores. Em algumas delas, o clima é de muita tensão, bate-boca, acusações levianas e até vias de fato pode chegar a acontecer. Soube de casos que o síndico teve que contratar vigilantes, pois tinha receio que o pior acontecesse em reunião com os moradores.
A contratação de cinegrafista para registrar tudo o que acontece durante a assembleia também não é incomum. É de se lembrar que no último ano, só em São Paulo, um síndico e um zelador foram assassinados por condôminos.

Para minimizar esses problemas, entendo que  administração do condomínio deve instalar câmeras de segurança nas entradas e saídas de pessoas, veículos e mercadorias. Esse investimento deve prosseguir nos elevadores, salão de festas, academia de ginástica e na garagem. O primeiro aspecto positivo é o inibitório. Por diversas vezes fui procurado por síndicos que reclamavam de danos promovidos no interior dos elevadores. Indico sempre a instalação de câmeras. Normalmente, segundo relatos, nenhum risco ou dano ocorre depois dessa providência.

Se as câmeras não tiverem o condão de inibir fato criminoso ou antissocial, terão o poder de apontar quem está com a razão ou quem promoveu o distúrbio ou até mesmo fato criminoso.
Sugiro também a criação do chamado Livro de Ocorrências Gerais, que ficará à disposição dos moradores para, através de breve histórico,  solicitarem providências do síndico em relação a desavenças, reclamações quanto a funcionários, funcionamento do condomínio e sugestões.

A administração do prédio deve ainda disponibilizar e-mail para que os moradores possam enviar informe de qualquer tipo de problema sofrido, anexando fotos e áudio, sempre que possível.
A prevenção também deve estar presente nas punições aos infratores das normas do local. Muita gente só respeita mesmo quando sente o peso da multa no bolso.
Fonte:http://tudosobreseguranca.com.br/

Adicional de sobreaviso para zeladores

A maior parte dos empregados em zeladoria residem em seu local de trabalho, e aí surge a dúvida: quando o trabalhador adentra em sua casa ao fim do expediente está ou não em regime de sobreaviso?

O artigo 244, parágrafo 2ª da CLT, determina que “considera-se de ‘sobreaviso’ o empregado efetivo, que permanecer em sua própria casa, aguardando a qualquer momento o chamado para o serviço”. Também dita que cada escala de sobreaviso será, no máximo, de 24 horas, e que tais horas, para todos os efeitos, serão contadas à razão de um terço do salário normal.

A caracterização do sobreaviso consiste no controle patronal e permanência em regime de plantão ou equivalente, aguardando o empregado, a qualquer momento, o chamado para o serviço durante o período de descanso.

Nessas condições, o fato de o zelador permanecer no local de trabalho, ainda, que portando aparelho celular ou de rádio não será suficiente para a caracterização do sobreaviso, pois, o mero uso do aparelho, mesmo cedido pelo empregador, se submete à orientação consagrada pela Súmula nº 428, I, do TST: “O uso de instrumentos telemáticos ou informatizados fornecidos pela empresa ao empregado, por si só, não caracteriza o regime de sobreaviso”.

É certo que o fato de o zelador residir no local de trabalho não implica necessariamente no regime de sobreaviso quando seu direito de ir e vir não restar prejudicado, por exemplo, por um regime de escala de sobreaviso. Porém, caso o empregado seja acionado durante seu descanso, então fará jus ao pagamento da hora trabalhada com extra.

O chamado eventual em finais de semana ou fora do horário de trabalho não configura limite para a liberdade de ir e vir, especialmente nos casos em que há o fornecimento de aparelhos de rádio ou celular, o que permite ao profissional de zeladoria a locomoção.

*Vanessa Cristina dos Santos Resende é advogada da Karpat Sociedade de Advogados, especializada em direito processual civil e do trabalho.

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QUAL O PASSO A PASSO PARA REGULARIZAR UM CONDOMINIO, PARA QUE DEIXE DE SER DE FATO E PASSE A SER DE DIREITO?

As regras básicas da relação entre Condôminos estão regidas pelo Código Civil Brasileiro, lei 10406/2002; lei 4591 de 16/12/1964 e pela lei (locação) 8245 de 16/10/1991, e dentro do que não ferir a legislação brasileira, o que dispuser os Regimentos Internos ou Convenção. Os Condomínios surgem da necessidade de organizar e padronizar as relações comuns que existem entre pessoas que habitam unidades autônomas de um imóvel, porém dependentes entre si de áreas de uso, administração e manutenção em comum e, de responsabilidade de todos. 

Forma-se a partir da vinculação criada por lei, porém a formalização e as regras de conveniência são determinadas por cada grupo que forma um Condomínio, horizontal ou vertical. Esta associação vinculada por força de lei, pode ser formalizada a partir de uma reunião entre os Condôminos, mediante a convocação para uma Assembléia Geral Ordinária, para este fim, por um mínimo de 2/3 dos interessados. Delibera-se sobre a formalização do Condomínio, dá-se um nome, forma da administração e sua composição. 

Lavra-se uma ata, que é registrada em Cartório, junto com o Regimento Interno. O Síndico eleito inicia o processo de registro formal, junto aos Órgãos Públicos, em especial a Receita Federal, com o CNPJ. No Estado é dispensado e em alguns Municípios, também, é dispensado o registro. Os Condomínios com poucas unidades ou de fácil administração, não necessitam de registro no CNPJ, podem realizar os gastos e contratações em nome do Sindico com o seu CPF, porém a cada troca de Síndico é necessário alterar os Contratos e Registros. As Assembléias são de duas modalidades: 1 – Assembléia Geral Ordinária – AGO: que trata do Regimento Interno; aprovação de Orçamento Anual; Aprovação de Contas; Eleição do Síndico e dos Conselhos.

Outros assuntos podem ser tratados na AGO, desde que inclusos na Pauta. 2 – Assembléia Geral Extraordinária – AGE: trata de assuntos de urgência; regras de convivência não dispostas no Regimento Interno; Conveniência ou não de obras e serviços especiais; dúvidas com relação às contas e ou procedimentos; As despesas do Condomínio são despesas de todos e a todos obriga igualmente. Para tanto devem ser aprovadas por consenso, devidamente escrituradas e demonstradas em relatórios claros e precisos a todos os Condôminos, que terão acesso aos documentos, livros e registros. Os condomínios estão obrigados a apresentar diversas declarações e informações fiscais, em especial as de natureza trabalhista e previdenciária. 

Os Empregados de Condomínios não são empregados domésticos e devem ser registrados, ter no INSS e o FGTS recolhido de forma normal, mensal e documentada; muita região tem Sindicados com Convenção Coletiva do Trabalho firmada e válida para aquele território. Para a Realização de uma Assembléia, é importante observar o quorum necessário para cada caso específico: alteração das características ou de uso do Imóvel é de 100% dos Condôminos; Alterar o Regimento Interno, 2/3 de aprovação; convocar Assembléia, ¼ dos Condôminos; aprovação de orçamento e deliberações sobre manutenção, despesas e orçamento, 50% dos presentes. •

Questões Éticas: não são proibidas, mas deve-se evitar: o Condômino devedor, votar em assuntos de natureza financeira; o Síndico, comparecer com diversas procurações; o Síndico, votar em aprovação de contas apresentadas por ele; o Evitar que o Síndico seja o Presidente da Assembléia; o Aprovação de Contas por voto de solidariedade ou de confiança; o Constantes reeleições das mesmas pessoas nos cargos administrativos; • Questões de Direito: Podem invalidar uma Assembléia: o Não proprietário votar em Assembléia; o Locatário, com Contrato de Locação, votar somente em despesas comuns; o Impedir Proprietário (Condômino) que tem Promessa de Compra e Venda, sem registro, de comparecer e votar; o Impedir qualquer Condômino de comparecer às Assembléias; o Vícios, erros ou rasuras nas Atas;
Ms Consultoria E Serviços
Fonte:condoworks.com.br

Renegociação do valor do aluguel em tempos de crise

*Luís Fernando Teixeira de Andrade
A crise pela qual passa o país afeta todas as áreas e, como não poderia deixar de ser, também faz cair o valor dos aluguéis.
Dados divulgados pelo Secovi-SP em 20 de janeiro apontam uma queda de 2,5% no valor médio do aluguel residencial no acumulado dos últimos 12 meses. Trata-se do pior índice desde agosto de 2005, data em que a medição começou a ser realizada com a metodologia atual.
Nesse cenário, especialmente nos casos de inquilinos com contrato de locação antigos e não renovados (geralmente acima de 30 meses), é cada vez mais comum que o locatário, percebendo que o valor de seu aluguel está maior do que o dos imóveis semelhantes no mercado, solicite a redução de seu valor.
Para o proprietário do imóvel, é necessário saber que entrará na negociação o fato de o inquilino poder se mudar para um semelhante e mais barato, sem imposição de multa. Ou seja, ou aceita a redução do aluguel ou pode perder o inquilino.
Na tomada de decisão, o locador deve avaliar se vale mais a pena manter o imóvel locado, mesmo que por um valor menor, evitando, com isso, gastos com o imóvel vazio ou se vale arriscar a chance de encontrar outro inquilino que aceite o valor desejado.
Como forma de se evitar ou reduzir o risco de que essa situação venha acontecer, o ideal é sempre que, nos casos em que o prazo do contrato já tenha passado, o locador solicite a assinatura da renovação, para que ele passe a vigorar novamente por prazo determinado. Para tanto, é essencial o auxílio de um advogado especializado na área.
* Luís Fernando Teixeira de Andrade é advogado especializado em Direito Imobiliário do Setor Imobiliário do escritório Karpat Sociedade de Advogados

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