28 de nov de 2011

Condomínios têm até 31 de dezembro para fazer sua certificação digital

A partir de janeiro de 2012, todos os condomínios do país deverão ter sua certificação digital. A exigência é da Caixa Econômica Federal. A assinatura eletrônica dará acesso ao seu canal Conectividade Social por onde os condomínios transmitem ao governo não só as informações sobre o registro de seus trabalhadores, mas também de sua declaração do Imposto de Renda, e do registro de pagamentos de autônomos (RPA). Segundo dados da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), até agora apenas cerca de 20% dos condomínios cariocas fizeram essa certificação. O número é preocupante já que não fazer a certificação pode acarretar multas e processos judiciais na Justiça do Trabalho. É bom destacar também que mesmo aqueles condomínios que não têm funcionários registrados precisam, sim, providenciar a sua certificação. O prazo vai até 31 de dezembro e a Caixa já avisou, não pretende esticá-lo.

Espécie de chave eletrônica, a certificação comprova a identidade e assegura a validade jurídica de transações on-line e a troca eletrônica de documentos, mensagens e dados. Há vários tipos de certificação, mas no caso dos condomínios, a mais indicada é o chamado e-CNPJ. Ele será usado para transmitir mensalmente os dados da folha de pagamento relativas ao FGTS e às contribuições previdenciárias.

Mas como providenciar a certificação do seu condomínio? O processo, em teoria, é simples. Mas a lista extensa de documentação pode acabar complicando em alguns casos. É preciso ter em mãos os seguintes documentos: instituição, especificação, convenção e cartão de CNPJ do condomínio, ata de eleição do síndico, além de RG, CPF e comprovante de residência do síndico. Apenas o síndico do condomínio pode dar entrada no processo de certificação, que é dada por uma agente certificadora credenciada pela Receita Federal, como a própria Caixa Econômica , a Serasa Experian e a Certisign . O custo varia de acordo com o prazo de validade, que pode ser de um a três anos, e costuma ficar entre R$ 350 e R$ 500.

— O maior problema desse processo é que a cada vez que mudar o síndico, o condomínio vai precisar pedir uma nova certificação já que ela é dada ao condomínio, mas vinculada ao CPF do síndico. Por isso, indicamos aos condomínios que façam a certificação com prazo de apenas um ano — diz Pedro Carsalade, presidente da Abadi.

A instituição já conseguiu uma pequena flexibilização na questão da documentação. Condomínios que não tiverem sua convenção registrada no RGI (caso de cerca de 60% dos condomínios cariocas), por exemplo, poderão apresentar a escritura registrada de um dos proprietários que assina a ata de eleição do síndico. O objetivo é comprovar que aquele condomínio realmente existe.

Para dar entrada na certificação, o síndico precisa primeiro entrar em contato com uma das agentes certificadoras para agendar uma data para entrega dos documentos. Se não houver qualquer problema com a documentação, em alguns casos a certificação é dada na hora da entrega da documentação. Algumas agentes, contudo, pedem até dez dias.

— Há muitos síndicos relutando em fazer a certificação. Mas essa é uma exigência do governo, e os condomínios vão precisar se adaptar ou poderão ter problemas no futuro já que quem não tiver a certificação não poderá enviar seus dados à Caixa a partir de janeiro. Com isso, se demitir um funcionário ele não vai poder sacar seu FGTS e aí o condomínio vai acabar tendo problemas com a Justiça — alerta Carsalade.

Quem ainda tiver dúvidas, terá mais uma oportunidade para se informar sobre o processo no Encontro de Síndicos que a Abadi realiza nos dias 24 e 25 deste mês. Logo no primeiro dia, um dos painéis vai abordar o tema da certificação. A inscrição para o evento gratuita e pode ser feita no site da instituição .

http://extra.globo.com/

Animais em condomínios. Como transformar um conflito insolúvel em convívio satisfatório.

De acordo com a jurisprudência mais atual, o condomínio tem direito de conviver com seu animal de estimação, mesmo que a Convenção determine o contrário. Basta que o animal não tire o sossego dos moradores. Difícil é que não tire o sono do Síndico.
Pressionado por latidos de um lado e reclamações de outro, ele terá que exercitar sua capacidade de atenuar conflitos. Partir para ações judiciais deve ser a última opção. Ou reflexo da falta delas.
A presença de animais em condomínio costuma gerar situações de alta tensão e, por isso, representa um importante desafio para a capacidade de negociação de síndicos. Por outro lado, quem cria um cão ou gato estabelece um forte vínculo afetivo com o animal. Pode ìvirar bichoî na hora de defendê-lo, tal qual um pai ou mãe zelosos do bem-estar de seu filhote o fariam. De outro lado, menosprezar a situação do condomínio incomodado com a presença do cachorro do vizinho (quando tem reais motivos para isso) poderá torná-lo fonte permanente de protestos, acusações e até medidas judiciais contra o condomínio.
Para evitar injustiças e tomar decisões com o equilíbrio que a circunstância exige, o síndico precisa atuar mais como mediador do que como árbitro da contenda. Sua primeira iniciativa deve ser levantar toda informação possível sobre a matéria, tanto no sentido jurídico quanto no aspecto social do crescente fenômeno urbano que é a criação de animais domésticos de estimação.
Antigamente, bastava o senso comum: vale o que dita a Convenção. Se ela proíbe animais no condomínio, ponto final. Os donos dos bichinhos tinham duas opções: livrar-se deles ou mudar de residência. Hoje, no entanto, é cada vez mais freqüente a adoção de bichos de estimação em prédios de apartamentos residenciais. Como não poderia deixar de ser, o Judiciário procura se adaptar à nova realidade social.
Primeiro foram os Tribunais, cada vez mais favoráveis ou flexíveis com relação à permanência dos bichos. Em 8/5/2000, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro passou por cima da Convenção do condomínio litigioso e proferiu a sentença: ìNorma da espécie possui caráter resguardativo, que não tem sentido absoluto e precisa ser entendida de acordo com a relatividade que caracteriza o seu significado. Segundo a sentença, que obedece à jurisprudência firmada em anos recentes, inexistindo prova inconteste de que o cão de pequeno porte... causa transtornos ao sossego e à saúde dos demais moradores do prédio, não deve ser considerada eficaz deliberação determinativa da sua expulsão da casa do condomínio, onde encontra-se bem cuidado e guardado.
Novas leis vieram em defesa dos direitos dos donos de animais: a Declaração Universal dos Direitos dos Animais, proclamada pela UNESCO em 1978, a própria Constituição Federal de 1988 e a Lei de Crimes Ambientais nºordm; 9.605, de 13 de Fevereiro de 1988. Mas o que mais vem contribuindo para a mudança de atitude dos Magistrados são novas interpretações para leis antigas.
Além da legislação, já existem entidades de proteção aos animais que prestam serviço gratuito a qualquer pessoa que crie bichinhos em apartamento. E elas têm sido ativas. Vêm conquistando na Justiça alvarás e/ou tutelas que assegurem o direito dos donos a permanecer com seus animais.
É justamente das entidades de proteção aos animais que vem a melhor surpresa. Elas têm revelado uma boa fonte de ajuda ao síndico. A SUIPA ­ Sociedade União Internacional de Proteção aos Animais, tem um posicionamento claro a este respeito : ì Nosso negócio é evitar que seres humanos briguem por causa de animais. Costumamos orientar o criador, pois, na maioria das vezes, a causa do aborrecimento do vizinho é a falta de informação sobre como cuidar do bicho de estimação.
É fácil saber o que é responsabilidade do dono ou implicância do vizinho. Se recebo ligação do morador reclamando que o cão do apartamento ao lado latiu 21 vezes durante o dia anterior, já fico desconfiado: se a pessoa se deu ao trabalho de passar o dia contando quantas vezes o animal latiu, é grande chance de tratar-se de implicância pura e simples. Mas se, de fato, o cachorro late o dia inteiro é porque está com problemas (não atenção do dono, fica sozinho, não tem comida ou água satisfatórias, fica em local apertado, etc.), e aí vai latir mil e tantas vezes!
A partir das informações do síndico ou pelo vizinho queixoso, a Suipa constata se existem motivos reais para a reclamação (se o cão fica sozinho o dia inteiro, por exemplo). Quando os motivos são concretos, a ação é imediata. Uma carta de advertência é enviada ao dono do animal, esclarecendo a provável causa e apontando soluções. É enviada cópia para o reclamante, quem tem o direito de não identificar-se, se assim preferir.
Por incrível que pareça, métodos tão simples são muito eficazes e têm solucionado alto percentual dos conflitos de vizinhança.
Se, por um lado, é preciso reconhecer o direito à criação de animais em condomínios, por outro, é preciso estabelecer claramente as regras de convivência. E cobrar seu cumprimento, com rigor. Todo cuidado é pouco para criar animais em apartamento, todo cuidado é pouco para não incomodar nenhum condômino.
São alguns exemplos de normas aplicáveis. Uma das fontes mais comuns de reclamações justíssima por sinal é a ocorrência de urina ou fezes de animais elevadores e áreas comuns. A regra número um e a mais apropriada para essas situações determina que nenhum animal deve transitar ou permanecer em áreas comuns, salvo o percurso estritamente necessário para sair e entrar no condomínio. Regra dois: o animal, salvo impossibilidade real dos donos, no caso de senhoras idosas, por exemplo, deve entrar e sair no colo de seus proprietários e sempre utilizar o elevador de serviço ou a escada. Regra três: em hipótese alguma, o animal, mesmo no colo, deve transitar sem coleira e guia estritamente sob controle do condômino que o cria.
Quando, apesar de cumpridas todas as normas, o animal urinar ou defecar em área comum, ìo dono deve providenciar a limpeza imediatamente e assumir a responsabilidade civil por quaisquer danos causados a terceiros ou ao condomínio. E, caso o bichinho tenha inclinação para rosnar ou mostrar os dentes, é pertinente exigir o uso de focinheira nas dependências do condomínio. Regra geral: quaisquer transgressões podem e devem ser penalizadas com multas, de acordo com o estabelecido em Convenção.
Regrar e multas são indispensáveis. Mas não devem ser o primeiro recurso do síndico ao enfrentar o desafio de mediar os conflitos. Sempre que possível, é bom criar etapas que permitam o recuo do infrator e o resguardo do instrumento da multa, pois este fica desmoralizado e/ou desgastado se utilizado sem qualquer tentativa de ponderação.
Evidentemente, haverá situações que nem regras, nem mediação do síndico, auxílio de entidades protetoras dos animais; enfim, nem mesmo multas poderão resolver. Essa será a hora certa de procurar o departamento jurídico de sua administradora e ou ouvir um advogado do ramo. Se o dono de um bicho criado em apartamento é intratável, e nenhuma mediação consegue o menor êxito, de fato é hora de partir para ação judicial exigindo a retirada do animal. Mas, com muita cautela, reunindo provas, testemunhos, acompanhado por advogado com experiência na área de condomínios, para minimizar de toda forma o risco de uma sentença desfavorável.
Derrotas judiciais costumam ter um preço alto para a harmonia dos condôminos. Elas desmoralizam e desgastam a administração do prédio, além de desestimular o cumprimento das regras de boa convivência.

Fonte: http://www.infomidia.com


25 de nov de 2011

Má gestão do condomínio pode gerar vários problemas

Por Rodrigo Karpat
Os condomínios precisam ser geridos de forma profissional independente do tamanho do edifício. Uma má gestão pode fazer com que o valor da taxa condominial dobre ou até mesmo triplique de valor e também da redução do valor das unidades. A desvalorização do bem pode chegar até 30%. Esta desvalorização ocorre por conta da falta de manutenção, valores elevados de taxa condominial, dívidas trabalhistas, entre outros. O síndico pode ser marinheiro de primeira viagem, desde que esteja respaldado por uma boa administradora de condomínios, por um conselho atuante e por um departamento jurídico, caso contrário as consequências poderão ser drásticas. Estes prestadores que irão auxiliar o síndico terão a função consultiva e não deliberativa.
Vale citar o exemplo de um síndico de um condomínio de São Paulo que para reduzir o valor do condomínio contratou uma cooperativa para gerir a mão de obra em substituição aos funcionários contratados pelo prédio, com a certeza de estar fazendo um grande negócio. A economia inicial saiu cara, pois quando os primeiros cooperados saíram do prédio as ações trabalhistas começaram a surgir. E o resultado negativo foi imediato, pois o valor do condomínio triplicou. O síndico renunciou, porém o prédio não se livrou da dívida.
Em outro condomínio de poucas unidades, na região dos Jardins, em São Paulo, o síndico preferiu trocar a empresa de manutenção de elevadores por outra que cobrava três vezes menos. Porém o contrato da segunda empresa era só de conservação. O síndico não sabia a diferença de uma para a outra. O contrato de manutenção de elevadores inclui peças, enquanto o de conservação não. No final da história, com a quebra de algumas peças, o contrato de conservação ao longo de alguns meses saiu duas vezes mais caro do que o de manutenção.
Assim como uma empresa, o condomínio possui obrigações legais, como a de prestar contas, realizar o seguro da edificação, realizar obras respeitando o quórum estabelecido, entre outras. Existem obrigações referentes aos funcionários, tais como: Comissão Interna de Prevenção de Acidentes (CIPA), Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO), (Relação Anual de Informações Sociais (Rais), contribuições sindicais, INSS, FGTS, PIS, DIRF, etc.
O condomínio também é responsável pelas obrigações concernentes à estrutura das edificações tais como; a limpeza da caixa d’água, emissão de laudo técnico de pára-raios, manutenção do elevadores, entre outros.
Assim, fica clara a necessidade de uma boa administradora de condomínio para gerir o e cumprir com todas as obrigações legais. Além disso, se faz necessário um advogado para analisar os contratos, cobrar os atrasados e realizar uma assessoria legal. E é essencial um conselho atuante para auxiliar a verificação das contas e exigir o cumprimento da convenção, regimento interno e das deliberações em assembléia.
Importante destacar que o síndico responde civil e criminalmente por excesso e negligências na sua gestão. São objetos de ações de responsabilidade: realizar obras sem a devida autorização, não prestar contas, não realizar as manutenções necessárias, não cobrar os devedores, entre outros.
Porém, algumas medidas são saudáveis e permitem transparência na gestão tais como; o envio da prestação de contas sintética no boleto de pagamento da cota do mês, disponibilizar o balancete no site da administradora para acesso aos condôminos, realizar assembléias periódicas, auditoria mensal nas contas, reuniões periódicas de conselho com a presença da administradora, rever periodicamente a escala e folha de pagamento de funcionários, não contratar prestadores de serviços que não emitam notas fiscais, elaborar laudo de vistoria estrutural periódica, não realizar obras sem o consentimento de uma assembléia, entre outros.
Portanto, não é matéria fácil à gestão do condomínio. A falta de qualquer recolhimento seja em detrimento dos funcionários ou referente a prestadores de serviços pode levar o condomínio a uma grande dívida.
Fonte: http://bagarai.com.br

Prestação mensal das contas do condomínio

Disponibilizar aos moradores de forma clara as contas do condomínio nem sempre acontece. Principalmente, se a Administradora não se preocupa em organizar as contas mensal-mente de uma forma transparente.

No entanto, quem analisa estas contas é o síndico. E para isto, ele deve estar orientado a fazer a leitu-ra correta destas informações.

Pois bem, a partir de agora abordaremos esta questão .

As administradoras de um modo geral, preparam esta prestação de contas em uma pasta específica, onde estão todos os comprovantes e lançamentos das despesas e das receitas do condomínio. A dis-ponibilidade desta pasta tem facilitado muito a vida do síndico. A forma de apresentação desta pasta dependerá de cada Administradora, pois não há um método específico, e sim princípios que de-vem ser obedecidos por todas, como: transparência, facilidade de interpretação e cla-reza.

Uma vez obedecidos estes princípios o síndico poderá administrar o condomínio com mais tranqüilidade e confiança.

Como vemos é um material aparentemente simples de montar. Esta montagem é tare-fa da administradora. Pois é ela quem gerencia este processo.

A vigência das contas arquivadas nela refere-se sempre ao mês anterior. Isto é, se a pasta é datada de Janeiro, os documentos agrupados referem-se do primeiro ao último dia do mês de Dezembro.

A pasta administrativa, como muitos a denominam, oferece várias vantagens. Como por exemplo:

1. Demonstram claramente quais são as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

2. Oferece tranquilidade ao síndico;

3. Ilustra onde os recursos financeiros estão aplicados;

4. Demonstra se o condomínio está gastando mais que arrecadando ou ao contrá-rio;

5. Demonstra a evolução das despesas, da inadimplência;

6. Mostra se o consumo d’água está dentro da média;

7. Fornece informações para ser criar novas políticas, a partir da constatação de contas fora do normal;

8. E finalmente, a prestação de contas ajuda a preparar o orçamento para a pró-xima gestão.

As pastas administrativas da gestão atual devem estar disponíveis, na administradora, a todos os moradores. No entanto, ela não pode de lá ser retirada. Essa vigilância cabe à Administradora. E as pastas dos períodos anteriores devem estar guardadas no pró-prio condomínio.

Além de esta pasta servir para apresentar um raio X das finanças, ela serve para dar mais transparência na administração do síndico.

Vejamos que tipo de análise o síndico poderá efetuar consultando a pasta administra-tiva:

1. Verificar se o saldo final encontra-se negativo ou positivo. E assim saber se no próximo mês o síndico poderá contar com recursos para realizar algum reparo ou investimento no condomínio. Esta análise é uma das mais importantes a se-rem feitas pelo síndico. Há síndicos que prepara em planilha específica (Excel) a evolução do saldo final do condomínio mensalmente. Ao constar-se da existên-cia de um saldo negativo, imediatamente, o síndico deve começar a investigar a causa. Muitas podem ser as causas: falha no planejamento inicial; falta de con-sultar antes de contrair uma despesa; aumentos automáticos de contratos fir-mados; um vazamento de água descontrolado,

2. Acompanhar a inadimplência. Isto é, verificar se tem algum inadimplente dei-xando de pagar o condomínio mais que dois meses. Pois, normalmente, após este período os síndicos ajuízam ações de cobrança judicial, para que não haja sobrecarga desta taxa aos demais condôminos. Se o síndico se omitir nesta a-ção, ele poderá estar beneficiando a minoria e prejudicando a maioria.

3. Constatar a efetividade dos seus conselheiros nesta análise.

4. Verificar a organização da Administradora de seu condomínio. Como ela apre-senta a pasta em termos de clareza das informações.

5. Verificar o valor total do condomínio referente às despesas constantes no doc individual de cada contribuinte. Há um “relatório resumo” nesta pasta que se pode constatar este valor. Se o síndico desejar saber qual o valor, efetivamen-

te, arrecadado no mês, ele subtrai deste total o valor da inadimplência vigente. O resultado é a arrecadação total do condomínio.

6. Saber se está sendo, efetivamente, retidos e recolhidos, aos cofres públicos, os impostos. Exemplificando: o valor pago para empresa de portaria, deve ser in-ferior ao total da nota fiscal, pois o condomínio é quem deverá reter, e posteri-ormente recolher, os impostos (IR, ISSQN, PIS, COFINS, INSS, se for o caso) inci-dentes sobre o total dos serviços. Se o síndico possui uma Administradora efici-ente e de sua confiança, estas operações são todas concluídas com êxito e sem problemas. O trabalho do síndico, auxiliado pelo seu conselho, é de apenas au-ditar se tudo está sendo feito corretamente, e comunicar ou questionar a Ad-ministradora se algo contributivo ao condomínio possa a existir.

Agora, vamos conhecer a pasta administrativa e cada documento nela arquivado:

1. Formulário do parecer do Conselho. Neste formulário, todos os membros do conselho devem registrar as suas observações decorrentes das suas análises

individuais. Esta análise deve ser criteriosa. Quando esta tarefa se torna rotina para cada um, ela não dura mais que 15minutos. Os registros devem ser sintéticos e objeti-vos. Ao final, o autor deve datar e assinar. O “formulário do parecer do conselho” ex-pressa a visão da “gestão participativa”. É sempre ético o síndico divulgar o máximo

possível essas informações. Assim, ele poderá compartilhar as decisões com o seu conselho. E se esta atitude é divulgada aos demais condôminos, o grande benefício é o clima de confiança que poderá se estabelecer no condomínio. Po-rém, se o síndico resolver não acompanhar a visão dos conselheiros ele poderá fazê-lo, pois a responsabilidade pelo resultado de cada decisão sempre será de-le. Por isso, ele deve delegar a autoridade, e reter para si a responsabilidade de

quaisquer atos frente à administração do condomí-nio.

2. A segunda folha é a capa interna da prestação de contas. Nesta folha coloca-se a data da prestação de contas em questão, nome do síndico e seu vice, dos membros do Conselho e um espaço para a data e o visto de cada um.

3. Logo a seguir encontra-se o Extrato Mensal de Conta Corrente do Condomínio. Nele, estão lançadas todas as despesas e receitas do mês que o condomí-nio contraiu. As formas de apresentação deste extra-to variam conforme a Administradora. Todavia, ele

deve ser transparente, claro e de fácil interpretação. Quando o extrato apre-senta alguma dificuldade em sua leitura, o síndico poderá solicitar mudanças, de modo a facilitar a leitura e interpretação por todos os moradores. Não é ne-cessário ser contador ou nenhum auditor para analisar-se a pasta administrati-va do condomínio. A contabilidade condominial é muito simples. Tratam-se dé-bitos e créditos. Isto é, de entradas e saídas do dinheiro.

4. O próximo documento é o Relatório de Inadimplência do Condomínio. Neste re-latório deve constar o nome do proprietário inadimplente, identificação da u-nidade condominial, competência, data do vencimento, valor base, multa, ju-ros, valor corrigido e espaço para as providências tomadas. No rodapé deste formulário, a administradora deverá incluir a política de cobrança de juros, da correção monetária e da multa. Neste relatório constam os devedores do mês anterior. No entanto, inadimplente é aquele que se encontra em atraso mesmo que somente por um dia do vencimento. É por isso que a Administradora do seu condomínio deve ser criteriosa, informando os inadimplentes desde o pri-meiro dia do mês em relatório específico. Quem o apresenta é o funcionário da Administradora do condomínio que assessora a reunião. A Administradora deve estar atenta quanto aos débitos automáticos, pois quase sempre eles não são baixados no mesmo dia da quitação.

5. Outro documento constante da pasta administrativa é o Resumo dos doc’s E-mitidos. Todas as contas constantes no documento de cobrança estão neste re-latório. Ele difere conforme a Administradora e o condomínio. No entanto, as informações contidas neste relatório são as mesmas constantes no doc. . Ao fi-nal é apresentado um resumo total de cada item. Este resumo demonstra o va-lor que o condomínio deve arrecadar, se todos os condôminos pagarem em dia. Ou seja, é o valor que deve ser arrecadado mensalmente para o condomínio funcionar 100%. Mas, como a inadimplência é quase que comum a todos os condomínios, os bons pagadores sempre acabam por serem penalizados a con-tribuírem a mais para suprir o rombo dos inadimplentes.

6. Outros documentos que são arquivados nesta pasta são: comprovantes de pa-gamento; notas fiscais do consumo de água, luz e gás; GPS (guias da previdên-cia social); recibos dos débitos em contas; documento de arrecadação da recei-ta federal- DARF; protocolos de entregas de convocações para assembléias (se as houver neste período); RPAs; ISSQN de fornecedores; GFIPs – SEFIP dos for-necedores terceirizados, recibo de pagamento de funcionários do condomínio (se houver). Os lançamentos no balancete nada comprovam que o pagamento ou recebimento foi efetivado ou não. Salvo, as retenções lançadas nos balance-tes, que normalmente são pagas no próximo mês. Muito Conselheiros se orga-nizam e dividem as suas tarefas: uns conferem os impostos municipais e esta-duais, outros os federais. Assim, cada um tem uma tarefa específica para anali-sar a prestação de contas mensal.

Cada lançamento realizado do balancete corresponde a um documento de recebi-mento ou cobrança. Estes documentos são arquivados nesta prestação de contas. Através deles o síndico confere se foi pagou ou recebido, efetivamente, no mês de vigência desta prestação de contas.
 fonte: http://tudoperto.com.br

24 de nov de 2011

Providências para o Final de Ano no condomínio

Segurança, decoração de natal, 13o. salário, gratificações, impostos, previsão, etc     
Quem acha que as preocupações dos síndicos e administradoras de condomínio no final do ano se resumem a decoração de Natal está muito enganado. São cuidados com a segurança no período de férias, dissídio dos funcionários, 13º salário, gratificações de natal, impostos, previsão orçamentária para o ano seguinte e muitos outros pontos que chegam ao mesmo tempo.
Para lhe ajudar a organizar a administração do seu condomínio no final do ano, o SíndicoNet preparou uma matéria especial sobre as obrigações, cuidados e pontos administrativos que não podem ser esquecidos.
Planejamento
  • Organize-se para o fim do ano! Essa é a dica essencial dos especialistas. Um condomínio preparado para todas as exceções do final do ano não passa por problemas que podem gerar confusão e muita dor de cabeça. 
  • Para evitar a inadimplência causada pelas viagens de final de ano, entregue com antecedência a cota condominial de janeiro. Assim, o condomínio não corre o risco de ficar no prejuízo por conta da ausência de seus moradores.
  • Convocar uma assembleia para definir o orçamento do próximo ano (previsão orçamentária) é fundamental para que os moradores tenham conhecimento dos planos administrativos do condomínio.
  • O último trimestre do ano é marcado por um aumento médio de 15% nos custos condominiais por conta de gastos da época. O ideal, para não pesar no orçamento dos condôminos, é prever esses gastos no orçamento do ano e dividi-los em 12 meses junto com a cota condominial.

Segurança

  • O final do ano é marcado pelo esvaziamento do condomínio por causa das férias. Condôminos viajam e nem todos se preocupam com medidas de segurança para o período. Cabe à administração do condomínio alertá-los e orientá-los sobre o assunto.
  • Funcionários também devem estar alertas. Os ladrões sabem que esse é um momento propício para ações nos condomínios. Cursos de segurança são sempre bem vindos, mas orientações e lembretes sobre normas e segurança são essenciais.

Decoração

  • Segundo especialistas, decoração de Natal boa é decoração reutilizável e adaptável. Procure ajuda entre os moradores do condomínio – você pode encontrar arquitetos com ideias boas e baratas, donos de lojas que podem oferecer bons descontos ou até moradores dispostos a ajudar.
  • Pesquise muito e aprove o orçamento em assembleia. Na hora da compra, priorize o que poderá ser utilizado nos próximos anos.
  • Como a decoração envolve o gosto pessoal de quem a escolheu, sempre existirão desavenças e insatisfeitos, por isso, oficialize sempre as decisões em assembleia, assim, somente poderão contestar os que votarão e participarão dos processos.

Funcionários
  • Se seus funcionários são próprios, organize junto à sua Administradora um esquema de plantão no Natal e no Ano Novo. Caso não possua administradora, organize o plantão, verifique quais estarão de férias, oficialize a decisão com assinatura de todos e exponha a tabela para funcionários e moradores.
  • Se for utilizar folguistas ou terceiros durante esse período comunique aos moradores e funcionários e somente busque esses profissionais em agências especializadas para garantir a segurança no período.
  • Cestas de Natal e outros benefícios que possam ser incluídos nas contas do fim de ano devem estar justificados aos moradores no boleto de cobrança da taxa condominial. O ideal é aprovar esse custo em assembleia tendo o síndico ou administradora opções de orçamento.

Fundo de reserva

É comum que os condomínios não incluam na previsão orçamentária – e, consequentemente, não diluam nas mensalidades do ano – os gatos desse período. Por isso, muitos síndicos ao verem o orçamento apertado, logo pensam em utilizar o fundo de reserva.

Entretanto, este fundo deve ser usado para atender a necessidades orçamentárias, somente para emergências que envolvam a manutenção e conservação do condomínio, e desde que aprovado em Assembleia Geral Extraordinária específica.
Além disso, o fundo de reserva é uma despesa extraordinária, de responsabilidade dos proprietários (e não dos inquilinos).
Portanto, se for usado para cobrir despesas ordinárias imprevistas, deve ser reposto pelos inquilinos e proprietários residentes.

Impostos

  • Março é o mês para declarar a DIRF (Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte) dos funcionários e de todos os fornecedores que prestaram serviços ao condomínio ao longo do ano e a RAIS (Relação Anual de Informações Sociais), que realiza o controle dos registros do FGTS de funcionários e da arrecadação e concessão de benefícios previdenciários, além da identificação dos trabalhadores com direito ao PIS.
  • Aproveite o final do ano para reunir os documentos e guias necessários. Começar cedo esse trabalho difícil e minucioso é importante para garantir que nada de errado em cima da hora de entregar suas declarações.
  • Quando for fechar o ano do condomínio aproveite para iniciar um controle das despesas que se estenderão para o próximo.
Certificação digital
A partir de primeiro de janeiro de 2012 só será possível acessar o canal “Conectividade Social”, da Caixa Ecônomica Federal, via certificação digital do condomínio. Ou seja, para passar dados referentes ao INSS e FGTS dos funcionários ao governo será necessário dispor de certificação digital para o condomínio. A medida vale para qualquer empregador.
A obrigação é válida para todos os condomínios no Brasil , com ou sem funcionários. Quem até o final do ano não se adequar às normas da Caixa Econômica Federal terá seu envio de dados sobre INSS e FGTS prejudicado. Dessa forma, haverá problemas de responsabilidade civil para o síndico do condomínio.
Fonte:  http://www.grupoquanta.com

Fim de ano impõe medidas aos condomínios


O descuido dos condomínios pode transformar em problema um período que deveria ser de festas. A proximidade do fim de ano e das férias escolares impõe a eles uma rotina toda especial.
Medidas simples, como montar uma decoração de natal, tem custos e devem ser esperadas. “Se não houve previsão no decorrer do ano, o condomínio terá que arrecadar”, diz Hubert Gebara, diretor do Grupo Hubert.
Ele ressalta a importância de o prédio estar preparado para o aumento de gastos com o pagamento do 13º salário aos funcionários. O reajuste da categoria, impactando na folha de pagamento a partir de novembro, também deve ser previsto.
Gebara ainda indica a realização de ações de manutenção capazes de dar conta do aumento do volume de chuvas no período: “É preciso estar com os para-raios em ordem, as calhas desentupidas e os telhados limpos”.
O cuidado com a documentação para a prestação de contas é a orientação da gerente de marketing da Lello, Angélica Arbex.
“O condomínio é responsável tributário pelo serviço contratado. Isso se consolida no fim do ano para fazer as declarações.” No primeiro trimestre, os conjuntos devem realizar, por exemplo, a entrega da Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte (Dirf) e da Relação Anual de Informações Sociais (Rais), que faz o controle dos registros do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). A dica é especialmente útil a empreendimentos que realizam autogestão.
Angélica orienta que o condomínio antecipe o envio das cotas mensais de pagamento para evitar a inadimplência no período de férias, quando o número de moradores se reduz.
Antes de pegar a estrada, é importante que morador atualize seu cadastro na portaria – procedimento que deve ser repetido caso ele receba encomendas de grande porte. “Chega muita gente ao condomínio nessa época”, diz a gerente de atendimento da Itambé, Vânia Dal Maso, para quem a segurança é um dos principais problemas da época.
Segundo ela, condomínios no litoral devem se preocupar também com o aumento dos custos pelo maior consumo de água e luz e pela contratação extra de pessoal./GUSTAVO COLTRI
fonte: http://blogs.estadao.com.br/radar-imobiliario

23 de nov de 2011

Manutenção é fundamental para segurança em elevadores

Quem reside ou trabalha em prédios nem sempre se dá conta da importância que tem o elevador. Sem este equipamento, seria impossível descer ou subir os arranha-céus cada vez mais presentes nas grandes capitais brasileiras. O elevador é o transporte mais seguro do mundo, mas para que este equipamento ofereça total segurança, é necessária uma manutenção periódica, realizada por empresas devidamente capacitadas.

Conservação e manutenção do elevador

Para garantir a segurança deste transporte é necessária e obrigatória por lei que seja realizada a manutenção mensal no equipamento, mesmo que ele não apresente defeitos.

Uma manutenção adequada em elevadores tem como finalidade evitar defeitos como desnivelamento excessivo entre a cabina e o andar do prédio; abertura das portas sem que a cabina esteja no andar correto; paradas no meio do trajeto de subida ou descida dos andares ou não atender às chamadas efetuadas na cabina ou pavimento.

Os moradores, funcionários, visitantes e todos que utilizem os elevadores devem estar atentos. Se perceberem qualquer anormalidade, devem avisar o responsável pela manutenção.

Dicas para conservação e segurança em elevadores

• Manutenção deve ser realizada por empresas devidamente capacitadas. Leigos jamais devem realizar qualquer conserto nos elevadores, por mais simples que eles pareçam;

• Para mais segurança, evite ultrapassar a quantidade de peso permitida nos elevadores. A carga máxima permitida é informada em uma placa no interior da cabina;

• Não jogue lixo no poço do elevador;

• Não utilize objetos, sacolas ou móveis para segurar a porta do elevador;

• Evite a queda de água ou de produtos de limpeza no interior do poço. A água pode provocar danos nos componentes da porta, permitindo, eventualmente, que o elevador se movimente com a porta desse pavimento destrancada;

• Não entre no elevador quando a luz da cabina estiver apagada;

• De acordo com a tecnologia, o elevador possui uma memória que registra cada chamada e atende conforme a sequência dos registros. Para chamá-los, basta apertar o botão uma única vez, sem forçá-lo (caso a botoeira seja dupla, é só pressionar o botão que indica o sentido da viagem);

• Chame um elevador por vez. Essa medida, além de contribuir para a economia de energia, reduz o desgaste do equipamento e melhora o tráfego no condomínio;

• Sempre confira se o elevador está no andar correto e se não há degraus entre o equipamento e o andar encontrado.

Técnicos necessitam de segurança para realizar o trabalho

Para que o serviço de manutenção seja realizado com segurança, os técnicos devem ser devidamente treinados e estarem atentos a alguns itens:

• A casa de máquinas deve estar limpa, ventilada, bem iluminada, para que os técnicos possam trabalhar a qualquer hora que seja necessário. Nela, não deve ser armazenado nenhum material sem referência com os elevadores;

• Para facilitar a comunicação do usuário - em caso de alguma parada ou qualquer incidente - com o técnico, é recomendável a instalação de um interfone dentro da cabina;

• Verificar constantemente se não há qualquer infiltração proveniente de chuvas ou de outras fontes na casa de máquinas;

• A chave-geral da casa de máquinas deve ser bloqueada, para impedir que alguém a ligue durante o trabalho dos técnicos;

• O acesso à casa de máquina deve ser facilitado e seguro para o técnico, além de bem iluminado, para facilitar o trabalho a qualquer hora do dia.

21 de nov de 2011

Obra simples pode facilitar a acessibilidade do condomínio



Fonte: http://video.globo.com

Quais as funções de um síndico em um condomínio?

Síndico, representante legal do condomínio, exerce a função de administrar o condomínio de forma geral. Infelizmente, às vezes na realidade não é assim que funciona. Quase ninguém gosta de exercer a função de síndico e muitas vezes nem os condôminos participam e se interessam pelos assuntos de seu condomínio.
Mas quais são, afinal, as funções do síndico?

Ao eleger um síndico, os moradores votam na pessoa que possui mais competência para o cargo. A confiança é a base para a votação, pois o eleito ficará responsável por manter o condomínio em ordem.

Para Carlos Braga, síndico há 12 anos e presidente da Asscoesp (Associação de Síndicos e Subsíndicos em condomínio do Estado de São Paulo), é importante que o síndico conheça quais são os tributos federais, estaduais e municipais que são aplicados nos condomínios. “O síndico precisa acompanhar o artigo 22 da Lei 4591/64 e o artigo 1348 do Novo Código Civil que falam dos direitos e obrigações do síndico. Hoje a internet é um instrumento que tira muitas dúvidas e deixa qualquer segmento atualizado”, recomenda o síndico.

Deveres do síndico
Uma vez eleito, o síndico tem o dever de administrar o condomínio, executar as deliberações da assembleia, orientar o trabalho dos funcionários, fiscalizar o condomínio e opor-se a qualquer dos co-proprietários na realização de atos contrários às regras. “Em um condomínio, é fundamental a existência de normas de boa vizinhança que propiciem uma convivência civilizada e democrática”, afirma Braga.

Aos condôminos, cabe comparecer às reuniões da assembleia geral, pois a qualidade de vida em qualquer coletividade depende da efetiva participação de seus membros. Já ao síndico, compete prestar contas a assembleia e respeitar a intimidade dos condôminos, não adotando meios de cobrança constrangedora ou que exponha o co-proprietário ao ridículo.

Síndico profissional
A contratação do sindico profissional deve ocorrer em assembleia e deve-se formalizar esta contratação especificando em contrato as suas condições. “Alguns condomínios, por segurança, fazem um contrato entre as partes, porém só isso não basta. Se não houver a assembleia de eleição com a devida ata, o contrato não tem validade jurídica”, alerta o sindico profissional Maurício Jovino. O síndico profissional é um prestador de serviços e não pode oferecer resistência caso o condomínio decida substituí-lo.

A relação de um síndico profissional com o condomínio é de prestador de serviço e cliente. Assim, a rotina da profissão, mesmo não regulamentada, deve ser de completa responsabilidade. “Nós não podemos dizer que não sabemos resolver algum problema ou não temos soluções. Somos contratados para isso”, afirma Jovino.
O dia a dia do síndico profissional vai desde visitas ao condomínio, onde atua e verifica como estão as coisas, faz reuniões com funcionários, conselheiros, subsíndicos e principalmente com os moradores, até reuniões nas administradoras e prestadoras de serviço. Além disso, obedece a rotina das vistorias para ter um controle do condomínio. E, em caso de emergência, o comparecimento ao condomínio em tempo hábil é necessário para a solução de pendências.

A remuneração do profissional varia de acordo com o tamanho do condomínio. “Nos condomínios que atuo, a remuneração é paga através de recibo de ajuda de custo, sendo descontado 11% de INSS e condomínio também recolhe 20% de INSS sobre o valor bruto”, relata Murillo Corrêa, síndico profissional.

A administração no condomínio
O síndico é responsável pela contratação da administradora, que possui as funções administrativas do condomínio, deixando o síndico com outras obrigações.

O parágrafo segundo do artigo 1.348 do Código Civil, ao permitir essa transferência de funções, diz que é “mediante aprovação da assembleia”.

As funções da administradora de condomínios é contratar pessoal, preparar a previsão de despesas, prestar contas, elaborar folha de pagamento, promover a cobrança das contribuições condominiais e pagamento dos encargos do condomínio, recolher os tributos e contribuições fiscais e trabalhistas, entre outras atividades.

Conflitos e mediações
Caso haja conflito ou processo em torno do cargo de síndico, pode-se, em assembleia, levantar quem poderia representar o condomínio nestas circunstâncias. Mas, antes desse processo, um quarto dos condôminos têm de assinar uma convocação, e dois terços dos condôminos presentes na assembleia devem aprovar a saída do síndico. Para que não haja problemas, o síndico deverá ser avisado, por uma carta enviada pelo condomínio, sobre o desejo de destituição para que tenha o direito de defesa.

O síndico e a legislação
Algumas informações importantes:
• O prazo do mandato do síndico será sempre o estipulado na Convenção do Condomínio, que por sua vez deve respeitar o limite máximo de 2 (dois) anos, por força do art. 1.347 do novo Código Civil.
• O artigo 1.356 do novo Código Civil profere que o conselho fiscal terá a competência de dar parecer a respeito das contas apresentadas pelo síndico. Obviamente, há possibilidade de a Convenção atribuir-lhe funções específicas ou mesmo mais abrangentes, além de poder criar outros conselhos com atribuições diversas (inclusive o consultivo).
• Pelo artigo 1.333, do novo Código Civil e artigo 167, I, 17, da Lei n° 6.015/73, não é obrigatório o fornecimento, pelo síndico, de cópia da mesma aos condôminos ou ocupantes. Porém, ainda que não haja obrigatoriedade, é conveniente que seja dada uma cópia integral da Convenção a cada um dos condôminos, incentivando o pleno conhecimento do seu teor por todos.
fonte: http://www.licitamais.com.br

19 de nov de 2011

Quem são os condóminos?

Quem são os condóminos?
Os condóminos são as pessoas que, independentemente de viverem ou não no prédio, são simultaneamente proprietários de um ou mais fracções e co-proprietários das partes comuns.
Quais os direitos dos condóminos?
Desde logo, cada condómino tem direito ao uso não só da sua fracção como também das partes comuns do prédio. Por outro lado, cabe-lhe participar na gestão do condomínio, votando as deliberações na Assembleia de Condóminos.
Quais os deveres dos condóminos?
Participar nas despesas com as partes comuns do prédio - com excepção daquelas cujo uso esteja atribuído só a alguns condóminos;
Não prejudicar a segurança nem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do prédio, quer por fazer obras novas incorrectas, quer por deixar de fazer reparações necessárias;
Não destinar a fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
Não dar à sua fracção fim diverso daquele a que é destinado;
Celebrar e manter actualizado o seguro contra os riscos de incêndio da respectiva fracção e das comuns do prédio;
Exercer o cargo de administrador, ou administrador provisório, quando lhe competir por lei;
Comunicar, por escrito, ao administrador seu domicilio, ou do seu representante, no caso da não residir no prédio;
Não praticar actos que tenham sido proibidos pelo Título Constitutivo ou por deliberação da Assembleia de Condóminos aprovada sem oposição;
Quaisquer outros deveres consignados em regulamento do condomínio.
Que comportamento deve ter o condómino na sua vida em condomínio?
A vida em condomínio implica um rol de direitos e deveres relativamente aos outros condóminos, que não se esgota com o mero pagamento atempado das quotas. Para fazer valer seus direitos, os condóminos, inquilinos ou proprietários, devem cumprir normas de comportamento, observar as regras normais de civismo e de boa vizinhança, respeitar o direito dos moradores, funcionários e vizinhos, cumprir as suas obrigações, zelar pelo bem privativo e comum, e principalmente participar nas assembleias contribuindo para o aprimoramento das relações condominiais.
Tudo isto, consta no Regulamento do Condomínio e na própria Lei, pois esta, consagra um especial direito à protecção da tranquilidade, da segurança e do bem-estar dos condóminos.
Exemplos de comportamentos a evitarem num condomínio:
Os condóminos devem evitar o ruído excessivo, em especial durante a noite. Também devem evitar que os seus animais domésticos perturbem os vizinhos através de ruído, excrementos ou cheiros. Devem, ainda, evitar estender a roupa a pingar para os pisos inferiores, etc.

Mas a Lei foi anda mais longe na protecção dos direitos dos condóminos ao não permitir que nenhum condómino:
Prejudique os restantes, quer fazendo obras novas, quer não efectuando as reparações necessárias, à segurança, à linha arquitectónica e ao arranjo estético do edifício;
Utilize a respectiva fracção de forma ofensiva aos bons costumes;
Dê à fracção autónoma um uso diferente do fim que lhe foi destinado;
Pratique quaisquer actividades proibidas pelo título constitutivo ou por decisões aprovadas sem oposição dos condóminos.
Relativamente à proibição de realizar obras temos de distinguir várias situações:
Se a obra prejudica, de alguma forma, a segurança do edifício não pode nunca ser realizada (ex. o condómino querer deitar abaixo uma parede que está dentro da sua fracção, mas esta é uma parede mestra do prédio);
Se as obras visam alterar o exterior do edifício (ex. fechar uma varanda com uma marquise de alumínio), o condómino deve apresentar à assembleia de condomínio um projecto completo das obras que pretende realizar e esperar que a assembleia autorize a obra; para além disso, poderá ter de obter a respectiva licença camarária para realizar a obra.
Se as obras forem no interior da fracção, não puserem em causa a segurança do edifício, não prejudicarem a linha arquitectónica do edifício nem o arranjo estético, nem prejudicarem, de alguma forma os outros condóminos, e princípio podem ser feitas livremente
Quanto ao que se deve entender por bons costumes, o conceito está longe de ser consensual. O Supremo Tribunal de Justiça definiu-o como sendo “um conjunto de regras de convivência que, num dado ambiente e em certo momento, as pessoas honestas e correctas aceitam comummente (vulgarmente)”.
Esta definição não é clara e portanto esta limitação aos direitos dos condóminos deve ser entendida restritamente e só pode ser avaliada caso a caso.
O condómino não deve também dar à fracção, de que é proprietário, uma utilização diferente daquela para que ela foi concebida. É o Título Constitutivo que define o fim da fracção, ou seja, se ela visa a habitação, comércio, indústria ou qualquer outra actividade, como por exemplo, escritório ou comércio, e assim obrigasse os outros condóminos a suportar um vai e vem de clientes junto à sua casa de habitação.
Obviamente que o condómino pode pedir à Assembleia de Condóminos que autorize alteração do fim a que se destina a fracção, sendo que, por vezes, tal procedimento tem também de ser acompanhado de licença camarária no sentido de autorizar alteração.
Fonte: http://vivoaqui.forumsomeu.com

17 de nov de 2011

Condomínio: Direitos e deveres no condomínio - Tire suas dúvidas

Direitos e deveres no condomínio

Sou inquilino. Posso participar das assembléias?
Sim. Para ter direito ao voto, é preciso uma procuração do proprietário da unidade. Caso o condômino-locador não compareça às reuniões, o inquilino poderá votar em questões envolvendo despesas ordinárias.

Moro no térreo. Sou obrigado a pagar as despesas relacionadas ao elevador?
Sim. A preservação do elevador é de interesse geral, já que o seu mau estado de conservação acabaria depreciando o prédio e, por tabela, desvalorizando os próprios apartamentos. A convenção, porém, pode prever a dispensa de pagamentos desses moradores.

Quem não paga as despesas do condomínio pode ser impedido de participar das assembléias e de usar água, luz e elevadores?
Não. Já existem outras punições para esse devedor. Ele fica sujeito a multa e é obrigado a pagar o débito com juros e correção monetária. Além disso, pode ser cobrado por meio da Justiça, tendo ainda de pagar outras despesas, como custos processuais e honorários de advogado.

Estou inadimplente e o síndico afixou no prédio um aviso com o número do meu apartamento e algumas restrições. Isso é correto?
Não. Segundo o Código de Defesa do Consumidor (art. 42) "na cobrança de débitos, o inadimplente não será exposto ao ridículo nem será submetido a qualquer constrangimento ou ameaça". Essa pessoa tem direito a indenização por dano moral, podendo procurar o Juizado de Pequenas Causas ou a Justiça Comum.

Por causa dos inadimplentes, o valor do condomínio subiu. O que posso fazer?
Nada. Quando há devedores, falta dinheiro para manter o condomínio e a saída é ratear as despesas

Quem pode ser o síndico do prédio?
Qualquer um dos condôminos ou uma pessoa estranha ao prédio, devendo ser eleito em uma assembléia convocada para esse fim e de acordo com o quorum estabelecido pela convenção. Um inquilino pode também ser síndico

Quais as funções básicas do síndico?
Administrar e cuidar das questões que sejam de interesse comum, contratar funcionários, exigir o cumprimento das normas e daquilo que for decidido pelas assembléias.
É o síndico quem representa o condomínio em questões judiciais

Quanto o síndico ganha para exercer as suas funções?
Depende do que diz a convenção. Em muitos casos, ele pode ser dispensado de pagar as despesas do condomínio.

Esse trabalho não pode atrair pessoas interessadas em ser síndico só para se beneficiar do cargo?
Sim. Principalmente porque o síndico é quem lida com as finanças do prédio e é quem tem grande influência com as empresas que mantêm relações com o condomínio

Como saber se as finanças estão em ordem?
Analisando o balancete mensal do edifício e avaliando o que foi arrecadado e o que foi gasto. Por meio dele, você descobre quanto ganha cada funcionário, se o saldo bancário do prédio está negativo, se há muitos inadimplentes, o valor das contas de água, energia.

Tenho problemas com o meu vizinho. Posso acionar o síndico?
Não. É você que tem de resolver a questão porque o problema envolve a sua propriedade exclusiva, que é o seu apartamento. Mas se ocorrer um problema em áreas comuns do prédio ­ salões, jardins, piscinas, elevadores, terraços etc. ­ caberá ao síndico solucioná-lo e você tem o direito de exigir a sua presença.

Meu filho tem uma moto e a está colocando no mesmo boxe destinado ao meu carro. O síndico já pediu para retirá-la. Ele tem razão?
Sim. A colocação de mais de um veículo na mesma vaga (mesmo que seja uma moto) só é permitida quando a convenção autorizar

Um apartamento do andar superior tem um vazamento que está causando umidade no teto da minha sala. Conversei com o vizinho e ele me disse que o problema tem de ser resolvido pelo síndico?
Se o vazamento é de um encanamento interno do apartamento do vizinho, o problema é dele e é ele quem deve fazer as reparações. O síndico só é responsável quando algum vazamento ou infiltração tiver origem em área de uso comum, como, por exemplo, no telhado do edifício, ou nos casos em que estiverem envolvidos interesses de outros condôminos ou de todo o prédio.


Conversei com o vizinho e ele se recusou a resolver o problema. O que fazer?
Você pode se dirigir ao Juizado de Pequenas Causas e apresentar uma reclamação contra ele, pedindo o conserto do vazamento e a indenização pelo dano que você estiver sofrendo.


Se meu carro for furtado da garagem, o condomínio é responsável?
Se o prédio tiver porteiro ou vigia que controle entrada e saída de veículos, sim

Minha filha dá aulas de inglês particulares. Ela pode fazer isso?
Sim. Desde que o número de alunos não perturbe a disciplina do prédio. Da mesma forma, médicos, advogados e psicólogos podem receber pessoas em seus apartamentos. Só não podem colocar placa indicativa de sua profissão

O imóvel pode ser penhorado para pagar o condomínio?
Sim, ainda que seja o bem de família (único imóvel que a pessoa possui)

Fonte: http://www.igf.com.br

16 de nov de 2011

Assalto a condomínios: cuide-se para não ser o alvo

Saber como acontecem os assaltos a condomínios diminui o risco de enfrentar a situação traumática São Paulo - Diante do aumento das ocorrências de assaltos, cada vez mais os condomínios adotam aparatos de segurança, o que não tem impedido, em todo o Brasil, invasões engendradas por bandos organizados. Entender como acontecem os assaltos é meio caminho andado para evitá-los, orienta Rodrigo Karpat, advogado especialista em questões condominiais. Leia Mais Karpat diz que a primeira providência é entender como os assaltos acontecem. “Os bandidos costumam observar o funcionamento do condomínio que pretendem roubar, muitos dias antes de realizar a ação. Na maioria das vezes, entram no prédio pela garagem, via clonagem do controle remoto, atrás de algum carro ou rendendo um morador”, alerta o especialista. “Quando os assaltantes não entram pela garagem, sua alternativa mais constante é a própria porta da frente: de “carona” com algum morador ou aplicando golpes, como o do falso carteiro, falso corretor, falso policial, falso medidor de gás, entre outros”, diz Karpat. Diante dessa estratégia dos assaltantes, Karpat diz que a portaria do condomínio deve ser o centro das atenções. “Muitos assaltos podem ser evitados com o treinamento de porteiros por empresas especializadas, que ensinam aos profissionais do condomínio identificar golpes e situações de risco”, recomenda. “O porteiro deve sempre desconfiar de prestadores de serviços que chegam acompanhados. Antes de autorizar a entrada de qualquer pessoa, o ideal é ligar para a empresa prestadora do serviço, confirmar a visita ao condomínio e identificar o funcionário. São pequenas atitudes que evitam grandes riscos”, alerta o especialista. O advogado recomenda ainda que o condomínio forneça ferramentas para permitir ao porteiro colocar em prática as medidas de segurança. Por exemplo, se o telefone da portaria estiver bloqueado para ligações externas, o profissional não terá como confirmar a visita. Karpat chama atenção para a importância de o condomínio fornecer ferramentas para que o porteiro coloque em prática as necessárias medidas de segurança. Por exemplo, se o telefone da portaria estiver bloqueado, o funcionário não terá como proceder à verificação. “O porteiro – continua Karpat - deve ser orientado a nunca passar informações sobre moradores, uma vez que as mesmas se transformam em ‘ganchos’ para que os meliantes voltem e assaltem o condomínio. Um exemplo é a placa de venda. O assaltante chega em determinado horário, pergunta sobre a unidade que está à venda e obtém dados do morador ou do proprietário do imóvel. No turno seguinte, após a mudança do porteiro, usa essas informações para entrar no condomínio e iniciar a ação criminosa”. Importante também, reforça o especialista, é o condomínio investir em ferramentas de segurança e medidas preventivas. “A segurança é uma soma de fatores que inclui desde barreiras físicas e treinamento de funcionários, até a cooperação dos moradores. É essencial a instalação de portões duplos nas entradas de pedestres e automóveis, insulfilme nas guaritas e câmeras nos ambientes”. Karpat recomenda ainda que é importante discutir a responsabilidade do condomínio em caso de assalto ou outra ação criminosa. “Reiteradamente, o Poder Judiciário tem decidido que o condomínio não é responsável por estes roubos, salvo se ficar comprovada falha na ação dos funcionários; ou se o condomínio oferece segurança, o que precisa estar previamente descrito em convenção. A melhor saída, então, é o trabalho em conjunto entre administradoras de condomínios, funcionários e moradores, para evitar ser o próximo alvo da onda de violência”, finaliza Rodrigo Karpat, advogado especialista em questões condominiais. fonte:http://exame.abril.com.br

Roubo a condomínios aumenta em SP


O número de roubos a condomínios tem aumentado em São Paulo. No primeiro semestre do ano, foram registrados 32 ocorrências do gênero no Estado. - fonte:http://tvig.ig.com.br

14 de nov de 2011

Conheça as funções dos operários envolvidos na construção civil

Reformar e construir podem ser assuntos bem complicados para quem não domina muito bem o “mundo” da construção civil e nem como funcionam os detalhes de uma obra. E toda essa confusão inclui, além do número de materiais e ferramentas disponíveis no mercado, os profissionais envolvidos em cada atividade. Conhecer as responsabilidades de cada um deles pode ajudar a economizar e ainda evitar muita dor de cabeça. Pensando nisso, o “Morar e Viver”, reuniu algumas informações e apresenta as funções dos personagens mais comuns nos canteiros de obras e nas reformas da sua casa:

Arquiteto: ponto de partida em qualquer obra, é o responsável por decidir como o trabalho será realizado. É ele quem faz todos os projetos necessários, como os estudos preliminares e a planta com detalhes sobre instalações elétricas e hidráulicas.

Engenheiro: é o executor dos projetos desenvolvidos pelo arquiteto. Chefia a equipe e orienta todos os profissionais que trabalham no local.

Mestre de Obras: é quem planeja todas as atividades. Organiza e controla a montagem e instalação dos equipamentos, assim como o lançamento dos cabos nas linhas de transmissão. Além disso, o Mestre de Obras fiscaliza o andamento da construção, cuida para que os prazos sejam cumpridos e o resultado final entregue conforme o combinado. Mas fique atento, o Encarregado Geral tem funções bem parecidas com as executadas pelo Mestre de Obras e, em alguns casos, pode até substituí-lo. Então cuidado para não cair no “conto do vigário” e acabar pagando por dois profissionais que vão realizar o mesmo serviço.

Pedreiro: é aquele que literalmente coloca a mão na massa. É o operário, que cuida da alvenaria e faz todo o acabamento. O pedreiro é o construtor responsável por dar forma à cara que o seu lar passará a ter.

Servente e Auxiliar de Pedreiro: como o próprio nome diz, auxilia o pedreiro. É o profissional que fica com o trabalho mais pesado. Na hora da quebradeira, de carregar todo o entulho e de organizar os materiais, pode ter certeza que será o servente de pedreiro quem fará este serviço. Nas horas vagas é ele quem ajuda os operários nas execuções da obra.

Carpinteiro: este é quem cuida dos materiais de madeira na construção. monta formas, como tapumes, andaimes, distribuição dos cavaletes e outras peças usadas na construção.

Armador: responsável pelas ferragens na obra, faz operações como moldar, cortar e dobrar as estruturas, armações e vergalhões, além de fixar os estribos e montar gabaritos para corte e barras em geral.

Além destes profissionais citados acima, há vários outros que podem estar presentes, dependendo da complexidade da obra e do orçamento disponível. Como exemplo, estão os Encanadores e Eletricistas, que cuidam de toda a instalação hidráulica e elétrica. O toque final fica por conta dos trabalhadores do acabamento, como pintores, telhadistas e serralheiros.
fonte: http://morareviver.wordpress.com/

O sindico representa o condomínio


O síndico é representante dos condôminos, adquire poderes de procurador do grupo de condôminos, é eleito em assembléia, por um período máximo de 02 anos, mas pode ser reeleito.
Sua função é promover a administração geral e executar as deliberações das assembléias.
Cabe ao síndico aplicar as multas previstas na convenção e regulamento, contudo, uma vez aplicadas não lhe cabe perdoá-las, esta será matéria para decisão da assembléia de condôminos.
O síndico também é representante do condomínio perante a justiça, mas na sua falta qualquer dos condôminos poderá representar o condomínio na justiça.
O síndico responde pelas omissões culposas, por exemplo, quando deixa de fazer seguro do prédio ou deixa de cobrar a parcela do fundo de reserva.
O síndico poderá ser destituído por decisão de maioria de 2/3 dos condôminos presentes em Assembléia Geral especialmente convocada para este fim.
Em prédios pequenos a escolha do síndico é difícil porque ninguém quer assumir os encargos e, não raro, uma vez escolhido um síndico, seu mandato permanece por longos anos pela falta de interesse de outros condôminos.
Em algumas convenções consta inclusive a obrigatoriedade de haver um revezamento entre os condôminos, entretanto, alguns condôminos se negam a assumir o encargo.
Na verdade a assembléia não tem força para exigir do condômino que assuma uma obrigação de fazer, mesmo que conste da convenção.
As obrigações de fazer, óbvio, se resolvem em pecúnia, assim, havendo disposição na convenção neste sentido, e se o condômino da vez não assumir o encargo, caberá a assembléia impor-lhe o ônus de remunerar o síndico que se disponha a fazê-lo.
Contudo, para que não haja grandes discussões judiciais a respeito, o ideal é que a convenção de condomínio seja reformada para impor aos condôminos, que não aceitarem a incumbência, os ônus decorrentes da remuneração do seu substituto, já prefixada em valores indexados ao salário mínimo ou a um determinado índice de atualização.
Outra medida que tem surtido efeito é o estabelecimento de uma remuneração para o síndico, ou da isenção de contribuir com a sua parcela condominial, durante a vigência do seu mandato.
Também pode ser alterada a convenção apenas para criar a figura da remuneração do síndico e, ainda pela via da convenção, estabelecer que os valores da remuneração, ou isenção, serão definidos pela assembléia de condôminos.
O fato de permitir que a própria assembléia conceda a isenção ou fixe os valores da remuneração do síndico, pode dar agilidade a estas definições e melhor sintonia com o valor ideal que deve ser fixado em cada época ou em cada situação. 
 fonte: http://www.consumidorbrasil.com.br

12 de nov de 2011

O bom porteiro de condomínio


Por Rodrigo Karpat
Entre as funções dos porteiros estabelecidas pela convenção coletiva da categoria está a de zelar pela ordem e respeito entre os usuários e ocupantes de unidades autônomas; dar conhecimento ao zelador de todas as reclamações que ocorrerem durante a sua jornada; fiscalizar a entrada e saída de pessoas; receber e distribuir a correspondência destinada aos condôminos ou inquilinos. Face ao trabalho contínuo num mesmo posto, alguns funcionários passam a ter contato muito próximo com os moradores, conhecendo, inclusive, suas rotinas e hábitos. Cabe ao morador, porém, o desafio de estabelecer os limites dessa proximidade.

O morador pode apenas cumprimentar o funcionário da portaria com um cordial bom dia, boa tarde e boa noite ou pode comentar o placar do jogo do seu time. No segundo caso, permite que o funcionário também faça alguns comentários sobre as questões corriqueiras do dia a dia. Essa situação, em geral, não extrapola nenhum limite de respeito entre as partes. Pelo contrário, torna o ambiente um local mais humano e saudável.

Existe, porém, uma minoria de porteiros de condomínios que extrapolam as suas funções e realmente podem ser considerados abusados. Nesse caso, cabe ao zelador advertir o funcionário verbalmente sempre que presenciar um ato contrário ao comportamento esperado e reportar tal situação ao sindico que, por sua vez, verificará se é o caso de medida mais severa como a advertência ao funcionário.

De qualquer forma, para que alguma medida seja tomada, é salutar que o condômino incomodado apresente queixa formal no livro de reclamações do edifício ou reporte a reclamação diretamente ao administrador do condomínio, que deverá tomar as medidas necessárias para coibir tais comportamentos. Tais medidas vão desde uma simples advertência verbal à demissão por justa causa, dependendo da gravidade da situação.

Uma forma eficaz de minimizar qualquer tipo de problema entre moradores e porteiros é a realização periódica de treinamentos dos funcionários em empresas especializadas, tanto no quesito segurança quanto comportamental. Porteiros bem treinados podem, inclusive, evitar assaltos em condomínios, pois são treinados a identificar golpes comumente usados pela criminalidade, como o do falso entregador de cartas, o falso corretor de imóveis, entre outros.

Outra sugestão é fazer com que os funcionários sejam alertados para não passar para outras pessoas qualquer tipo de informação sobre os moradores do condomínio onde trabalham. Eles devem receber tais instruções por escrito juntamente com a discrição de funções. O treinamento comportamental ensina princípios básicos de postura no ambiente de trabalho – como tratar e manter sigilo com as informações recebidas, como se portar perante situações de risco e até como evitar atritos com moradores.

Um porteiro exemplar é aquele que está sempre em seu posto, uniformizado, atento às situações do dia a dia e é cortês com os moradores – sem ultrapassar o limite do razoável.
Fonte: http://bagarai.com.br

Quanto custa ter um imóvel nos EUA

Em várias cidades americanas, preços fazem os valores cobrados em São Paulo ou no Rio de Janeiro parecerem piada.
A duas quadras da praia mais famosa de Miami, Artécity tem apartamentos que custam em média 500.000 dólares.
São Paulo – O estouro da bolha imobiliária e o real valorizado escancararam as portas do mercado americano para investidores brasileiros em busca de pechinchas ou do glamour de ter uma casa fora. O maior alvo da febre é Miami, mas cidades como Nova York, Los Angeles, Las Vegas e até Houston, no Texas, também estão no radar verde-e-amarelo. Pela alta concentração de imóveis que funcionam como segunda residência, essas cidades apresentam descontos ainda maiores que as moradias principais.

Miami, a queridinha dos brasileiros, apresenta descontos que variam de 30% a 40% em relação ao preço máximo antes da crise. Mas a cidade com os maiores descontos é Las Vegas, onde os preços hoje estão de 60% a 70% abaixo do pico alcançado antes do estouro da bolha. “O potencial de valorização é grande em todo o país. Mas é claro que não é possível prever de quanto será, nem quando essa alta vai ocorrer”, diz Wade Hundley, CEO da ST Residential, maior proprietária de condomínios residenciais dos Estados Unidos.

Dona de cerca de 7.000 unidades residenciais para locação ou venda em todo o país, a ST comercializa imóveis de médio e alto padrão, bem localizados, cujos preços variam de 200.000 a alguns milhões de dólares. O preço do metro quadrado de alguns empreendimentos, porém, pode parecer uma piada para moradores de capitais como Rio, São Paulo e Brasília. Não à toa, a maioria dos clientes brasileiros da ST vem dessas cidades.

Em Reno, Nevada, está o metro quadrado mais barato, que custa apenas 1.250 dólares, ou 2.200 reais pelo câmbio da última quarta-feira. Isso é menos do que o preço do metro quadrado na comunidade de Paraisópolis, a região mais barata de São Paulo. Um carioca certamente acharia interessante morar no Havaí, onde o metro quadrado de uma propriedade da ST pode custar cerca de 7.500 dólares, ou 13.300 reais, menos do que a média em bairros como Lagoa, Ipanema e Leblon.

Em Miami, um imóvel em South Beach, a praia mais famosa da cidade, pode custar cerca de 15.000 dólares, ou 26.500 reais. Mas os empreendimentos da ST na capital da Flórida custam entre 3.000 e 8.000 dólares o metro quadrado, ou 5.300 a 14.100 reais, semelhante aos bairros paulistanos mais valorizados, como Vila Nova Conceição e Vila Olímpia.
fonte: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis

11 de nov de 2011

Conviver com animais em condomínio

Por Rodrigo Karpat 
 Algumas convenções e regimentos internos proíbem a permanência de animais em condomínios, outras restringem o tamanho do animal estabelecendo permissibilidade apenas para animais de pequeno porte, e outras, de forma acertada, proíbem somente os animais que causem transtornos ao sossego, à saúde e segurança dos demais moradores do prédio.

A manutenção de animais em condomínios é umas das grandes causas de discórdias e brigas em condomínios. Porém, o que deve ser observado não é o tamanho do animal e sim se ele é prejudicial de alguma forma ao condomínio. Ou seja, se ele traz algum risco a segurança ou a saúde dos moradores.
Não basta a alegação de que o cão é grande ou de que late de vez em quando para restringir a permanência do animal no condomínio. Um “pit bull” pode trazer menos incômodo do que um mini poodle que late de forma intermitente.
Algumas convenções e regimentos internos proíbem a permanência de animais em condomínios, outras restringem o tamanho do animal estabelecendo permissibilidade apenas para animais de pequeno porte, e outras, de forma acertada, proíbem somente os animais que causem transtornos ao sossego, à saúde e segurança dos demais moradores do prédio.
Neste sentido, na Apelação 2385004800 (de 02/06/2009), julgada pela TJ-SP (Tribunal de Justiça de São Paulo) na 1ª Câmera de Direito Privado, o relator Desembargador Paulo Eduardo Razuk entendeu que “Quando se trata de animais domésticos não prejudiciais, não se justifica a proibição constante do Regulamento ou da Convenção de condomínio, que não podem, nem devem, contrariar a tendência inata no homem de domesticar alguns animais e de com eles conviver.”
Todo condômino tem o direito de usar e fruir de sua unidade autônoma condicionado ao respeito das normas de boa vizinhança, de forma que não cause dano ou incômodo aos demais condôminos e desde que não a use de forma nociva ou perigosa ao sossego, salubridade e a segurança dos demais condôminos (Artigos 10º e 19º da Lei 4591/64 e Art. 1.335 do Código Civil).
Ou seja, manter animais em unidades condominiais é exercício regular do direito de propriedade (Artigo 1228 e seguintes do Código Civil), o qual não pode ser glosado ou restringido pelo condomínio. O limite ao exercício do direito de propriedade é o respeito ao direito alheio ou direito de vizinhança.
Neste caso a manutenção do animal no condomínio somente poderá questionada quando existir perigo à saúde, segurança e salubridade aos demais copossuidores.
Assim, é anulável a decisão de assembleia que vise proibir animais de pequeno e médio porte ou restrinja a circulação destes animais no colo ou com focinheira nas dependências do condomínio. Exigir que o animal seja transportado apenas no colo, de focinheira, pode levar o condômino a situação vexatória o que é punido pelo Código Penal.
Imagine uma senhora com limitação de locomoção de 80 anos sendo obrigada a conduzir seu cão somente no colo.
Neste caso o condômino deve lavrar um Boletim de Ocorrência na delegacia de Policia mais próxima e ingressar com ação de natureza cível objetivando garantir seu direito de circular com seu animal , com guia, de forma respeitosa, no trânsito de sua unidade a rua, sem que para isso seja obrigado a passar por qualquer situação vexatória.
A circulação de animais com focinheira no Estado de São Paulo é regulada pela Lei nº 11.531/03, restringindo-se as seguintes raças “pit bull”, “rottweiller” e “mastim napolitano”.
Assim, não é permissivo ao síndico ou a assembleia deliberar em detrimento ao direito de propriedade. Comparativamente seria o mesmo caso que a assembleia limitar o tamanho do automóvel que pode ser estacionado na garagem ou limitar a número de moradores em uma unidade. O direito de propriedade no primeiro caso permite que dentro dos limites de uma vaga seja estacionado qualquer automóvel, desde que respeitado a segurança e salubridade. Porém, poderia ser restringida a guarda de um mini automóvel que estive causando danos a saúde dos demais em face de problemas com emissão de poluente, por exemplo.
Este mesmo exemplo se aplica a manutenção de animais, o que importa não é o tamanho do animal e sim sua condição e o incômodo aos demais moradores. Já vi um poodle ser removido de um apartamento face aos latidos intermitentes e a manutenção de um “pit bull”.
fonte: http://bagarai.com.br/animais

10 de nov de 2011

Pára-raios é fundamental em qualquer condomínio

Muita gente ainda não se dá conta da importância da proteção contra as descargas atmosféricas...

Na hora de se avaliar a situação dos sistemas de segurança dos edifícios, o topo da construção é uma área a ser analisada com cautela, afinal é onde se instala os chamados sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (SPDA), popularmente conhecidos como pára-raios. Por isso trazemos aqui algumas informações e dicas úteis sobre sua instalação e manutenção.

O SPDA protege a estrutura do edifício contra as descargas elétricas, bem como as pessoas que circulam pelo condomínio no momento de uma queda de raio. Já os aparelhos eletrônicos não são protegidos pelo pára-raios, pois normalmente a descarga elétrica que causa danos a estes equipamentos vem pelas linhas de transmissão.

Em geral, os prédios novos já são planejados com o SPDA e mesmo em algumas edificações mais antigas o sistema é freqüentemente instalado. No entanto é comum encontrar instalações falhas. Se o seu condomínio possui o sistema, mas não se sabe se está dentro das normas, o primeiro passo é fazer uma vistoria técnica realizada por um engenheiro eletricista. Caso seja necessário projete um novo sistema.

Sempre que o SPDA é instalado, o engenheiro responsável deve emitir um relatório técnico e a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) da instalação. Esta ART deve ser renovada anualmente, a cada manutenção.

A instalação do SPDA deve seguir rigorosamente as instruções da NBR – 5419. Fique atento a gambiarras como a utilização de rufos como condutor (estes são seccionados a cada dois metros e não têm condução permanente) ou o aproveitamento das barras de aço da estrutura do prédio como "descidas" para conduzir a descarga elétrica.

Quando um raio atinge um edifício protegido, a descarga elétrica percorre o sistema até atingir o solo. Sem a proteção adequada, o raio pode danificar a estrutura do edifício e percorrer as instalações elétricas. A falha do SPDA também coloca em risco a segurança dos condôminos.

Dê atenção à instalação de antenas de TV por assinatura quando feita no topo dos prédios. É importante que o síndico ou o zelador acompanhe o técnico da empresa contratada para se certificar que a antena seja aterrada e conectada ao sistema de pára-raios. A caixa d’água também precisa estar aterrada, pois pode atrair raios.

Cuidados especiais

O SPDA deve ser checado anualmente, serviço realizado por empresa especializada em medição ôhmica (resistência de aterramento) para verificação das condições gerais do sistema. É por meio desta medição que o técnico pode avaliar se a descarga está ocorrendo corretamente. A vistoria também deve verificar a condição das hastes (se estão esticadas ou não) e dos isoladores (se estão bem fixados à estrutura).

Outro ponto que precisa de atenção é a luz-piloto do mastro do pára-raios, que precisa ser substituída em caso de queima, já que identifica a altura do prédio.

As seguradoras normalmente cobrem os danos causados por raios, mesmo quando há problemas no SPDA. No entanto um sistema fora das normas ou com manutenção inadequada pode causar problemas. As empresas podem argumentar que os danos ocorreram pela falta de cuidados, o que complica e prolonga o processo de indenização.
fonte: http://www.licitamais.com.br

9 de nov de 2011

Guia prático da boa convivência em condomínios

Veja abaixo algumas regras básicas de etiqueta para quem mora em prédios
Dentro de casa
- Respeite os horários de silêncio estabelecidos pelo condomínio. Música alta, furadeira, máquina de lavar e ensaios com a banda só entre as 10h e as 22h.
- Evite andar de salto alto dentro de casa, a não ser que ela seja toda acarpetada. Só assim o som será abafado no andar de baixo.
- Quando o animal de estimação do seu vizinho estiver fazendo muito barulho, primeiramente, converse com o dono. Muitas vezes, o proprietário do cão ou gato passa o dia inteiro fora de casa e nem sabe que o animalzinho está causando transtorno.
- Quando fizer festa em casa, não é necessário convidar os vizinhos, mas é preciso respeitar o horário de silêncio, que começa às 22h.
- Evite falar ou brigar em volume alto. Os vizinhos não precisam saber os detalhes da sua vida íntima.
- Caso o seu vizinho esteja brigando e se excedendo em casa, interfone para a portaria e peça para que o síndico ou zelador converse com ele.
- Na hora de empurrar móveis e fazer outros barulhos que podem incomodar o vizinho de baixo ou de cima, tenha bom senso: faça isso em horários razoáveis para evitar acordar o seu vizinho, por exemplo.

No elevador
Dentro do elevador, tenha bons modos mesmo que esteja sozinho
- Circular sem camisa, em roupas de banho ou em pijamas pelo prédio é deselegante e pode causar desconforto entre os vizinhos.
- O porteiro é um funcionário do condomínio e não particular. Não peça para que ele abandone o posto dele para fazer alguma entrega: além de errado, pode colocar em risco a segurança do prédio.
- Tenha bons modos mesmo que esteja sozinho. Lembre-se que a maioria dos prédios, atualmente, têm câmeras de segurança.
- Carrinhos de supermercados são de uso comum e, por isso, devem ser devolvidos no local correto para que todos possam encontrá-lo e utilizá-lo também.
- Suba com o carrinho de supermercados e com sacolas de compras pelo elevador de serviço. Assim, você evita desconforto no caso de visitantes que queiram utilizar o elevador social.
- Cachorros devem sempre circular por áreas comuns, inclusive o elevador, com coleira, focinheira e no colo do dono. Caso o seu cão tenha porte grande, espere o elevador ficar vazio para descer com o seu pet.
- No elevador, é terminantemente proibido fumar. Além disso, com a lei anti-fumo que vigora em alguns Estados brasileiros, também fica proibido fumar em algumas áreas comuns do prédio que tenham toldos, por exemplo.
- Elevador não é brinquedo: é preciso ensinar as crianças a não apertarem diversos botões, pois podem danificar o elevador, prejudica o dia a dia das pessoas e pode até causar acidentes.

Na piscina ou na sauna
Não leve animais para a piscina e evite correr nas bordas
- Evite utilizar bronzeadores se for entrar na piscina. Esses produtos soltam gordura e acabam sujando a água. Além disso, ninguém é obrigado a usar bronzeador por tabela.
- Evite correr em volta da piscina, assim como dar saltos que molhem as pessoas que estão fora.
- Boa parte dos condomínios não permite levar aparelhos de som, pois se trata de um espaço comum. Verifique.
- Também atente para o consumo de comidas e bebidas na área da piscina. Eles devem ser consumidos fora da piscina para evitar contaminar a água. Prefira alimentos que não fazem sujeira e utilize copos e pratos de plásticos para evitar cortes e acidentes com vidro.
- Alguns prédios exigem exames médicos para que condôminos e visitantes utilizem a piscina. Na dúvida, consulte o síndico ou o regulamento interno do seu prédio.
- Animais não devem ser trazidos para a área, pois podem contaminar a água e até mesmo causar acidentes.

Na churrasqueira ou no salão de festas
Após usar a churrasqueira ou o salão de festas, deixe o local limpo
- Cada espaço tem um limite de pessoas para garantir a segurança e o sucesso da festa. Pergunte ao síndico ou zelador quantos convidados a festa pode ter antes de sair convidando os amigos.
- Se possível, deixe uma lista de convidados na portaria para evitar penetras e garantir a segurança.
- Em uma festa, convida-se quem tem afinidade com você: parentes e amigos são muito bem vindos. Não é necessário convidar seus vizinhos, a não ser que eles sejam seus amigos.
- Toda festa precisa de música, mas dentro de um volume razoável, que não incomode os vizinhos. O som pode ficar ligado até às 22h.
- Após a festa, deixe o local limpo ou acerte com o condomínio uma taxa de limpeza, para que um profissional deixe o local organizado e limpo.
fonte:http://delas.ig.com.br

7 de nov de 2011

Segurança nos condomínios e limites de sua responsabilidade

Muito se fala sobre a ocorrência, cada vez maior, de danos e furtos no interior das garagens dos condomínios, alguns entendendo que é do condomínio a obrigação de zelar pelos bens dos condôminos e outros, por sua vez, salientando que essa possibilidade é uma exceção à regra.
Ocorre, entretanto, que a situação deve ser encarada afastando-se mitos e presunções, que buscam assemelhar o condomínio residencial a uma atividade plenamente comercial, como é o caso dos shoppings centers.
Nos shopping centers a atividade de estacionamento dos veículos dos visitantes e consumidores em potencial têm o objetivo principal de favorecer a relação de consumo que se dá entre aquele que comparece ao local e estaciona seu veículo, e o lojista no interior do mesmo espaço físico.
No condomínio, principalmente, nos de natureza residencial, mas também naqueles que são mistos, o direito de estacionar é pertinente apenas àqueles que estão arrolados no instrumento de convenção do condomínio, normalmente os condôminos e moradores, sendo que a relação jurídica nesse caso é de propriedade.
Além disso, tecnicamente falando, no caso das lojas comerciais e shopping centers, ao estacionar o veículo no local específico, nasce uma relação contratual, regulada pelo Código Civil, que se denomina de contrato de depósito, onde o depositário (loja comercial ou shopping center) assume a responsabilidade de garantir a coisa depositada.
No condomínio, não há contrato de depósito, mas mero exercício do direito de propriedade, ainda que ele seja derivado de uma relação locatícia, por exemplo.
Contudo, o condomínio deve se precaver para não se ver forçado a indenizar furtos e danos em bens dos condôminos, especialmente veículos, deixados nas garagens ali existentes.
Com efeito, um dos primeiros passos que são analisados para definir a responsabilidade nesse tipo de ocorrência, diz respeito a previsão ou não, na convenção condominial, sobre a responsabilidade do condomínio.. Grande parte das convenções por nós analisadas são omissas quanto ao tema, um pequeno número prevê a total irresponsabilidade do condomínio no caso de furtos e danos ocorridos nas áreas comuns.
Mas, não basta apenas verificar a convenção e constatar a previsão ou não do assunto, o condomínio deve também considerar as assembléias realizadas e notar se o tema foi pautado e discutido, adotando-se conduta no sentido da instalação de equipamentos de segurança, ou de vigilância específica realizada por alguém designado pelo edifício (no mais das vezes um empregado do edifício).
Há outro fator preponderante, que irá determinar a obrigação de indenizar, que consiste justamente no comportamento adotado pelo condomínio, no sentido de especificar empregado para essa tarefa. Muitos condomínios acabam fazendo isso, pois desconhecem o fato de que na convenção coletiva de trabalho, que é o conjunto de regras que disciplina a relação de trabalho no edifício, prevê cada uma das funções existentes no edifício, bem como as respectivas atribuições.
Nesse caso, a única função que pode trazer alguma dúvida é a de porteiro diurno e noturno, pois sabidamente as pessoas confundem tal função com a de vigia. Contudo, se analisarmos detidamente a convenção coletiva de trabalho iremos concluir que o porteiro não tem função de vigiar os bens particulares dos condôminos dispostos nas áreas comuns.
Os Tribunais Superiores, inclusive o Superior Tribunal de Justiça (Brasília) tem decidido reiteradamente no sentido da não responsabilização do condomínio que se enquadra nos aspectos aqui tratados. Fique atento!
Fonte:Sicon-http://www.sicon.org.br

Condominiais atuais: Vagas de garagem e Segurança dos Edifícios

Nos condomínios em geral, especialmente aqueles construídos há vários anos é muito comum observar problemas causados pelo choque da realidade atual e da concepção antiga.

Um dos principais aspectos é a questão da segurança, tendo em vista a modificação dos costumes de toda a sociedade que, cada dia mais, opta por residir ou ter seus negócios em um condomínio.

Nos edifícios construídos há mais tempo a preocupação era completamente diferente daquela que hoje temos. Vislumbrava-se nos primeiros edifícios a questão do conforto, sendo constituídos de quartos ou salas amplas e confortáveis, com altura semelhante a de casas, janelas amplas normalmente de madeira, grandes vidraças, porém, sem qualquer preocupação com áreas de lazer ou de estacionamento dos veículos dos moradores ou proprietários.

problemas_condominiais_01Uma das possíveis justificativas diz respeito ao fato de que esse era um atrativo comercial idealizado pelos construtores, afim de permitir maior comerciabilidade dos imóveis.

Quanto à questão das áreas de lazer e das vagas de garagem, não havia preocupação, primeiro pelo fato de que eram muitos os locais em que se poderia obter divertimento com segurança, em segundo lugar, no que diz respeito aos veículos, eles eram considerados artigos de luxo e a lei sequer previa a necessidade da sua construção, quando da aprovação do projeto de construção.

A partir da década de 1990, especialmente em Santos, essa realidade passou a se modificar, seja pela estabilização da economia (controle da inflação em decorrência do Plano Real), seja pelo maior poder de compra adquirido por todos.

Nessa linha, a Prefeitura de Santos aprovou em 1993 o Código de Edificações onde, entre outras exigências, prioriza-se a existência nos novos condomínios a partir de então, a obrigatoriedade de áreas de lazer nos condomínios, bem como a atribuição de pelo menos uma vaga por unidade autônoma, com o objetivo de estacionamento de veículos.

Esse choque de realidades, entretanto, causa diversos questionamentos e problemas de convivência nos condomínios, principalmente naqueles construídos e aprovados antes da vigência do Código de Edificações. Com efeito, nem sempre é possível a adaptação física dos condomínios antigos para atender as novas realidades construtivas.

problemas_condominiais_02Não existindo espaço para as adaptações é impossível realizar tais reformas. Por outro lado, os condomínios mais antigos não estão obrigados a cumprir a nova lei, deve existir sempre o bom senso e o consenso entre os moradores e condôminos, visando a discussão e aprovação dos gastos imprescindíveis a conservação e manutenção do condomínio.

Na questão da segurança isso não é diferente.

A partir da década de 1990 surgiu a moda de construírem-se guaritas, que visam gerar maior segurança aos condôminos. A forma de sua construção e os requisitos mínimos necessários devem ser aprovados de acordo com as regras do Código de Edificações, assim, os condomínios mais antigos não estão obrigados a construírem esses recintos.

A realidade, entretanto é bem diferente.

Inúmeros edifícios copiaram a idéia dos condomínios mais recentes, cujo projeto arquitetônico já contemplava essa edificação e o resultado, no mais das vezes foi desastroso.

Os condomínios que adaptaram obras, construindo guaritas onde antes existiam jardins ou espaços de recepção de pessoas e de visitantes, nem sempre foram felizes com essa alternativa, seja no aspecto da aparências, seja no da eficiência.

problemas_condominiais_03Na atualidade, quanto à segurança há diversos mecanismos e dispositivos que são mais eficientes do que as guaritas, que se mal edificadas se transformam em porta de entrada para a insegurança.

De qualquer forma, nos condomínios novos e antigos a preocupação da segurança deve atentar para um fato bem simples e significativo: devem ser amplamente discutidos por todos, visando ponderar os prós e contras da aquisição e funcionamento de sistemas de segurança, pois não basta instalar o equipamento, é necessário investir no treinamento dos empregados e também dos próprios moradores e condôminos.
Fonte: http://www.rubensmoscatelli.com/opiniao/?p=573