28 de mai de 2013

O Seguro de seu condomínio está de acordo com a lei?

Os primeiros meses do ano são os que apresentam maior índice de renovação ou contratação de seguros nos condomínios. O fato é provocado em parte pelas assembleias gerais ordinárias, que tradicionalmente ocorrem nesta época e definem novos síndicos. Uma das primeiras atitudes de quem assume a função é – e deve ser – averiguar a situação do seguro do prédio. Isso porque a contratação da garantia básica é obrigatória por lei e é uma das maiores responsabilidades do administrador de um prédio.

O síndico que está começando no cargo deve se precaver e checar se o prédio ou conjunto já possui a apólice de seguros que a lei determina. Se ocorrer algum incidente que provoque danos de grandes proporções ao prédio e o seguro não tiver sido contratado, o síndico pode até responder com seu patrimônio pela perda comunitária. A Lei dos Condomínios determina que seja adquirida uma cobertura contra incêndios ou outros tipos de acidentes que causem destruição parcial e/ou total do edifício. O seguro precisa cobrir todas as unidades e as áreas comuns. Quem não contrata a garantia também está sujeito a multas.

Há obrigatoriedade da contratação de seguro contra riscos à edificação, com inclusão de cobertura de vidros e danos elétricos, além dos riscos que envolvem fenômenos naturais como vendaval, furacão, ciclone, tornado, granizo e alagamento. Contudo, seguradoras oferecem outros benefícios que podem ser agregadas à apólice, como os contra riscos que ultrapassem os limites físicos da edificação. Por exemplo, a garantia acessória de responsabilidade civil, que garante cobertura para danos pessoais ou materiais causados involuntariamente a terceiros, ou direcionada para garagista, que cobre roubos ou danos a veículos sob a guarda do condomínio. Também existem as destinadas aos bens do condomínio (também dos condôminos, opcionalmente), que são os móveis e utensílios.

Edifícios novos
No caso de edifícios novos, a legislação exige que o seguro seja firmado até 120 dias após a construção ter recebido o habite-se. Quando for escolher a garantia, o síndico deve buscar a orientação de um corretor de seguros habilitado e checar as referências da empresa, além de analisar atentamente as condições da proposta de seguro. O seguro do condomínio tem que ser renovado anualmente e ter seus valores atualizados. Os custos devem ser incluídos como despesa ordinária do condomínio.
Fonte:condominiosc.com.br

Mudança exige cumprimento das regras condominiais

Uma mudança representa muito mais que uma simples alteração de endereço. Com frequência, trata-se do início de toda uma nova etapa da vida, que não raro está relacionada a questões importantes como novo local de trabalho ou uma escola diferente para as crianças, além de adaptações inevitáveis como conviver com uma vizinhança diferente.

O próprio processo de fazer a mudança pode ser uma fonte de preocupações e transtornos, se não for realizado de forma planejada e organizada. Não basta colocar todos os objetos em caixas, empilhá-las e esperar pelo caminhão. Pode-se perder ou quebrar um objeto de valor, riscar a parede do corredor com os móveis, inclusive ter o caminhão mandado de volta por estar fora do horário permitido pelo condomínio.

No caso de condomínios verticais, o síndico deve estar atento, pois a mudança implica no trânsito de pessoas estranhas pelas áreas comuns. Além disso, o transporte de caixas, móveis, eletrodomésticos e outros objetos torna o uso do elevador concorrido. A presença do gestor do condomínio tanto durante uma chegada de novos moradores quanto na partida dos antigos é de importância fundamental. Uma mudança bem-sucedida exige rigor com o cumprimento das regras do condomínio.

Antes que a mudança seja feita, é importante que o morador que está em trânsito comunique o fato com antecedência à secretaria do condomínio e consulte o regimento interno. As imobiliárias, tanto a do imóvel antigo quanto a do novo, precisam observar o regimento e repassar as regras aos clientes. De forma geral, os condomínios permitem a mudança durante a semana, dentro do horário comercial. O síndico deve deixar claro que, se for quebrado algum objeto do condomínio na mudança, o novo morador arcará com as despesas.

Segurança
Há condomínios que reservam elevador de serviço e disponibilizam carrinho de mão para levar os objetos, ou mesmo colocam cones em frente ao prédio para que se possa estacionar. O elevador, aliás, é um local que tem grande possibilidade de sofrer arranhões e amassados durante uma mudança. É recomendado colocar protetores nesse espaço. Dependendo do tamanho do caminhão, em certos condomínios é permitida sua entrada no estacionamento. Fica mais difícil oferecer essas vantagens, no entanto, se houver mais de uma mudança no mesmo dia, outro motivo pelo qual é importante avisar com antecedência.

A segurança também é um forte motivo de preocupação, pois criminosos podem se aproveitar do momento em que o condomínio “baixa a guarda” para a realização da mudança. O síndico deve ser informado pelos proprietários ou imobiliárias para quem o apartamento foi vendido ou alugado e o dia e hora da mudança. A portaria também deve ser comunicada com antecedência do nome da transportadora responsável e nome completo e RG dos carregadores que trabalharão na mudança.
Fonte:condominiosc.com.br

22 de mai de 2013

Segurança em condomínios

Conhecimento, predisposição e condutas adequadas podem ajudar a proteger o condomínio e evitar assaltos e arrastões
A segurança em condomínios é uma grande preocupação, especialmente nas grandes cidades. Para coibir invasões e minimizar riscos, tem se investido cada vez mais em tecnologia de ponta. Mas nem os equipamentos mais modernos darão conta do recado se o síndico, os funcionários e os próprios condôminos não estiverem bem conscientes do importante papel que desempenham nesse processo.

Alinhado às orientações dadas pela Polícia Militar do Estado de São Paulo, o Secovi-SP (Sindicato da Habitação) recomenda alguns procedimentos que contribuem para aumentar o grau de segurança em um condomínio. Eles abrangem desde o sistema de iluminação até o modo de agir em situações de risco, além de darem destaque às atitudes dos condôminos que fazem toda a diferença no dia a dia. Para a diretora de Condomínios da Regional Secovi em Campinas, Kelma Camargo, “é preciso unir compreensão e colaboração de síndicos, funcionários e moradores para que condutas adequadas sejam de consciência de todos dentro dos condomínios”.

Iluminação
As dependências do condomínio devem ser muito bem iluminadas. Aconselha-se utilizar luminárias e holofotes, podendo ser complementados por sensores de presença.

Alarmes
São equipamentos eletrônicos, sonoros ou não, que servem para alertar sobre situações incomuns em residências ou condomínios, tais como violação de procedimentos e locais, proteção contra roubos, furtos, alagamentos e incêndios.

Sistemas de Segurança Monitorados
Sistemas monitorados oferecem serviço 24 horas e servem para reduzir riscos de intrusão, incêndios etc. Quando vários circuitos são combinados, eles podem ser empregados para controle de acesso, CFTV (circuito fechado de TV) e até como segurança de informação.

Além da necessidade do sistema de segurança nas dependências do condomínio, a Regional Secovi em Campinas, em parceria com a Polícia Militar do Estado de São Paulo, oferece algumas dicas importantes para síndicos, funcionários e moradores. O objetivo é que práticas para garantir a segurança sejam cada vez mais adotadas por todos os envolvidos e comuns em seu dia a dia.

Dicas de Segurança aos Síndicos
- Desenvolva com o conselho de condôminos normas firmes e transparentes sobre a segurança do condomínio, discriminando, inclusive, punições.
- Ao contratar um funcionário, obtenha o máximo de informações possíveis sobre ele, como atestado de antecedentes e referências pessoais.
- Fiscalize a rotina de trabalho de funcionários e zeladores, procurando acompanhar de perto suas condutas, assim como não atribuir missão que não lhes seja pertinente.
- Mantenha suficientemente iluminadas as entradas do condomínio, evitando o uso de obras de arte, de decoração e de jardinagem que obstruam a ampla visão do local ou criem pontos de penumbra à distância.
- Caso for terceirizar os serviços como portaria, limpeza, manutenção e segurança, é preciso procurar empresas idôneas e legalmente constituídas no mercado.

Dicas de Segurança aos Condôminos
- Obedeça às normas de segurança preconizadas para o seu condomínio.
- Evite comentar sobre sua vida íntima, seus bens, patrimônio e ganhos na frente de estranhos.
- Ao entrar ou sair do prédio, observe se há pessoas nas proximidades. Caso perceba alguma movimentação estranha, não entre ou saia, ligue imediatamente para a polícia, avise seus familiares e o porteiro.
- Na contratação de novos funcionários entreviste um de cada vez, de preferência na portaria. Nunca os leve ao apartamento e obtenha o máximo de informações sobre eles.
- Evite deixar as chaves da sua residência, bem como seus objetos pessoais na portaria do condomínio.
- Mantenha sempre em perfeito funcionamento os meios de comunicação, tais como telefones e interfones.

Dicas de Segurança aos Funcionários
- Fique sempre atento para o que acontece no prédio, observando se há alteração na rotina do condomínio.
- Não converse com estranhos, e, em hipótese alguma, forneça informações sobre o condomínio e os moradores.
- Redobre a atenção nos horários de maior movimento, que normalmente são das 06h às 09h, das 11h às 14h e das 17h às 20h
- Sempre consulte o morador sobre a viabilidade de autorização de entrada de visitantes ao condomínio.
- A portaria deverá estar sempre fechada e localizada dentro dos limites do condomínio, não devendo avançar em área externa à grade ou muro de proteção.
- Durante a noite, mantenha o interior da portaria com pouca luz. O exterior deve estar bem iluminado.
- Não assista TV na portaria durante o serviço, assim como evite uso de rádio em volume alto.
Fonte:secovi.com.br

20 de mai de 2013

Cuidados na escolha de toldos e coberturas para seu condomínio

Cuidados com a escolha e aspectos legais.
Espaços das áreas comuns dos condomínios, como churrasqueiras, acesso ao salão de festas ou sala de ginástica, entradas social e de serviço, podem ganhar mais conforto e proteção para os moradores com a instalação de toldos e coberturas. Os materiais têm evoluído e há muitas opções no mercado, com boa durabilidade e ótimos efeitos decorativos. As lonas, acrílicas ou vinílicas, possuem diversas cores, grande resistência ao sol e a desbotamento, aditivos antimofo, anti-UV e até mesmo proteção contra a impregnação de sujeira. Já o policarbonato é ideal onde a presença da luz no ambiente seja fundamental, e pode receber tratamento autolimpante. Para a arquiteta Eloise Amado, não existe um material melhor que o outro. “Eles são diferentes e se prestam a funções diferentes. Quando empregados adequadamente, ambos resultam em excelentes soluções. O policarbonato atenderá melhor a uma cobertura que se destine à proteção da chuva sem tirar a luminosidade do local, enquanto o toldo é mais indicado quando se pretende uma função de sombreamento que precisa ser controlada”, compara a profissional.

Além das questões técnicas envolvendo a escolha do material, o projeto de uma cobertura para o condomínio esbarra ainda em aspectos legais. Segundo a arquiteta, a cobertura com toldo ou policarbonato utilizada como elemento retrátil não exige aprovação prévia na prefeitura. “Se, no entanto, for executada uma cobertura fixa, mesmo que se encaixe na condição definida como ‘mobiliário’ pela prefeitura, será necessário um projeto para obtenção de, no mínimo, um Alvará de Autorização. Cada caso deverá ser estudado já que são inúmeras as variáveis para considerar o elemento como área não computável”, orienta Eloise. Coberturas com elementos verticais de fechamento que não tenham pelo menos 90% de sua superfície aberta, permitindo total ventilação, passam a ser um elemento computável para o coeficiente de aproveitamento e taxa de ocupação do terreno. “Como os edifícios já são construídos normalmente com o seu aproveitamento máximo, isto pode vir a ser um problema”, pondera a arquiteta.

Independente da legalização da obra, a instalação de uma cobertura fixa deve prever ainda alguns cuidados iniciais: a verificação da condição do local onde será colocada esta cobertura quanto a sua permeabilidade, insolação, contiguidade com outras dependências que utilizem a área para sua ventilação e/ou insolação, dimensões necessárias e, claro, finalidade. “É necessário verificar em primeiro lugar se este local não é atualmente um jardim que faça parte da área mínima permeável exigida pela legislação. Sendo um local não permeável, deve-se verificar a sua condição de insolação e ventos. As coberturas leves devem prever estruturas mais rígidas se forem submetidas à ação de ventos, como por exemplo, se colocada na cobertura dos edifícios”, aconselha, completando que, ao analisar as muitas variáveis para obter bons resultados com uma cobertura, é preciso orientação técnica, preferencialmente contratando um arquiteto. “O profissional verificará todas as condições e definirá a forma, dimensão, posição e material e poderá fornecer as informações específicas para que o condomínio tenha elementos para fazer a melhor opção.” Mesmo porque existe também o fator estético a ser levado em consideração. “Os materiais também não são bons, esteticamente falando, em si. Eles dependem da forma e do conjunto de elementos que os rodeiam. Ambos podem valorizar o imóvel se bem projetados”, finaliza.
Por Luiza Oliveira
Fonte:Direcionalcondominios

14 de mai de 2013

Síndico profissional entra em cena

Administrar as finanças e os problemas de condomínios comerciais e residenciais,  durante muito tempo cargo voluntário, agora pode virar profissão.

Tramita no Congresso Nacional um Projeto de Lei que regulamenta o trabalho do síndico profissional. Pelo texto, a atividade – que terá remuneração, direitos e encargos trabalhistas determinados – poderá ser exercida tanto por um condômino (ou seja, um morador do empreendimento) quanto por um profissional autônomo que não necessariamente resida no local, desde que tenha capacidade civil e diploma do Ensino Médio.

Regulamentado ou não, a ocupação de síndico é uma tendência na Grande São Paulo – e começa a ganhar adeptos em Campinas. O grande número de novos condomínios na cidade e a dificuldade das administradoras em encontrar pessoas dispostas e capacitadas para a função dentro dos próprios prédios incentiva a contratação de profissionais que se dediquem exclusivamente ao cargo. O município já tem inclusive cursos específicos para a formação de síndicos, e especialistas na área acreditam que a nova profissão deve se popularizar na região em pouco tempo.

Segundo as empresas, uma das vantagens da administração feita por profissionais “de fora” é mais eficiente – até porque elimina o maior fator que afasta próprios condôminos de assumir o cargo: o receio de atritos com vizinhos, mesmo tendo vantagens como a isenção da taxa condominial e remuneração extra.

De acordo com o diretor de condomínios da Zelo Imóveis, em Campinas, Christiano Moraes Campos, há outros incômodos inerentes ao cargo. “Quem é que gosta de ter que atender o interfone de madrugada para resolver problemas como som alto ou uso indevido de garagem?”, pergunta ele. Outro problema é a dificuldade dos síndicos em realizar obras e melhorias no prédio. Além de faltar tempo para acompanhar os trabalhos, já que a maioria dos condôminos têm empregos regulares, falta conhecimento técnico para fiscalizar o serviço. Completa a lista de “contras”  a complexidade que alguns condomínios (dotados de academias, spas, salões de beleza e até salas de cinema) adquiriram para serem administrados – os problemas geralmente aumentam na mesma proporção dos serviços oferecidos dentro da área comum dos prédios e residenciais. Por tudo isso, na empresa de Campos, por exemplo, 20% da carteira de empreendimentos já são administrados por síndicos profissionais que não moram nos prédios. “Os resultados são muito melhores do que daqueles que são administrados por moradores. Existe uma eficiência maior nas obras e nas finanças, e além disso a gestão é imparcial, baseada não em amizades, mas sim nas resoluções votadas em assembleias”, afirmou o diretor.

Remuneração -  A remuneração dos síndicos profissionais varia de acordo com o tamanho do condomínio e a quantidade de moradores. O valor cobrado em um prédio com 50 unidades habitacionais, por exemplo, fica em torno de R$ 1 mil – mas nada impede que o mesmo profissional administre mais de um condomínio. “Na imobiliária, temos profissionais que administram até cinco prédios. Mas é difícil encontrar pessoas capacitadas”, explicou Campos. Apesar de não ser necessário ensino superior para se candidatar ao cargo, conhecimento jurídico e habilidade com finanças são essenciais para exercer a profissão.

O trabalho pode ser lucrativo, mas é necessário preparo técnico e também paciência para lidar com os moradores. Os administradores mais experientes conseguem ganhar até R$ 5 mil por mês”, afirmou o vice-presidente da Habicamp (Associação Regional da Habitação), Claudinez Barbarini, que formatou um curso de capacitação de síndicos em Campinas. Mas ele próprio avisa: síndicos “aventureiros”, sem experiência na função, têm poucas chances de sucesso. “É necessário que os moradores tenham referências antes de contratar o profissional. Todas as finanças devem ser transparentes, com prestação de contas à comissão de condôminos”, disse.

Carreira -  Apesar de todas as dificuldades e problemas, há quem tenha gostado tanto da experiência de ser síndico em seu condomínio que agora pensa em seguir carreira na área. É o caso do gerente administrativo Gianluca Martinez, de 48 anos e há 9 síndico do prédio onde mora, no Botafogo. “Experiência financeira e jurídica tenho de sobra, e os moradores confiam no meu trabalho. Para mim, seria muito interessante administrar outros prédios, e por isso vou fazer a capacitação”, afirmou. Ele acaba de montar uma associação de síndicos no bairro, onde não faltam prédios para trocar experiências e comparar o desempenho de cada um. “É uma forma de ver onde podemos melhorar. Administrar um condomínio é muito parecido com administrar uma empresa”, completou.
Fonte:habicamp.com.br

12 de mai de 2013

Condomínios de casas são até 25% mais caros e estão cada vez menores em SP

Imóveis ganham destaque no Estado porque aliam segurança à espaço e opções de lazer
Com casamento marcado e planos de ter filhos, a publicitária Suene Lipinski, 30 anos, buscou, há cinco anos, uma casa em condomínio fechado para unir segurança à privacidade e opções de lazer. O empecilho, contudo, foram os altos valores dos imóveis, afirma Suene.

“Queria uma casa em condomínio fechado em São Caetano [ABC Paulista], mas o preço estava exorbitante. Pensei até em comprar um apartamento, mas queria espaço e opções de lazer”, recorda ela.
Após uma longa jornada de busca, a publicitária comprou uma casa em um condomínio fechado na planta por R$ 180 mil, no bairro Jardim Borborema, em São Bernardo do Campo, no ABC Paulista. Hoje, já construído, o imóvel possui piscina, playground, salão de festas e churrasqueira, e em breve terá brinquedoteca, escritório e academia.

“Foi a opção mais viável diante da nossa realidade. Morava em uma casa na rua antes de casar e tinha muito medo de ficar sozinha. Hoje, minha filha [de um ano] tem onde brincar e nós ficamos tranquilos em relação à segurança”, destaca ela.

Como Suene, morar em um condomínio fechado de casas tornou-se desejo comum diante da redução da metragem dos apartamentos e da criminalidade nas principais cidades do País. Os preços, contudo, configuram a maior dificuldade.
Segundo imobiliárias consultadas pelo iG , o preço da metragem de uma casa em condomínio fechado na capital paulista e no Grande ABC chega a ser 25% maior que o de uma casa na rua.

A alta demanda pelos imóveis, somada à escassez de terrenos para construção são os principais motivos dessa diferença de preço, segundo Marcelo Tapai, advogado especializado em direito imobiliário.

Raridade
“Condomínios de casas são muito difíceis de serem encontrados em São Paulo até pela dificuldade das construtoras em conseguir liberação para construir os empreendimentos. O que se vê hoje são pequenos aglomerados de casinhas geminadas, como apartamentos horizontais”, cita o advogado.

Entre as regras que dificultam a construção de condomínios, está a Lei das Vilas, em vigor na cidade de São Paulo, que teve a alteração mais recente em 2009. Segundo a última regra definida pelo código, só é permitido transformar em condomínios as ruas sem saída ou vielas com características de ruas sem saída. Ou seja, colocar cancelas e portões para transformar ruas em vilas tornou-se proibido na capital paulista.

Levantamento realizado a pedido do IG pela Geoimovel mostra que de fato houve desaceleração no número de condomínios de casas lançados em São Paulo e até mesmo em São Bernardo do Campo e Santo André, onde não a Lei das Vilas não incide. Isso somado também à desaceleração do próprio mercado imobiliário.

Enquanto em 2010 foram lançados 93 condomínios horizontais nessas três cidades, no ano passado foram 68. “O mercado imobiliário está se readequando e há falta de bons terrenos na região metropolitana de São Paulo para a construção de condomínios horizontais, o que inviabiliza novas construções”, explica Celso Amaral Neto, diretor corporativo da Geoimovel e da Amaral d'Avila Engenharia de Avaliações.

Segundo Tapai, as cidades de Barueri e Arujá, mais distantes do centro, concentram o maior número de novos empreendimentos nesse modelo. “A distância, no entanto, não é atrativa para quem trabalha na capital paulista. Nesse caso, não vale apenas mudar de casa, é preciso mudar de vida”, pondera ele.

Valor do m² na capital paulista
Região Preço por m²
Norte R$ 5 mil
Leste R$ 5.400
Sul R$ 7.500
Oeste R$ 7.800
Fonte: Imobiliária Lello
Levantamento realizado pela imobiliária Lello mostra que 50% dos condomínios fechados horizontais na capital paulista estão na Zona Leste, principalmente na Mooca e no Tatuapé, 29% na Norte, 8% na Sul e 3% na Oeste. O metro quadrado desses imóveis varia de R$ 5 mil (Região Norte) a R$ 7.800 (Região Oeste) (veja mais detalhes na tabela acima).

Imóveis menores
“As casas também estão cada vez menores. Do total, 96% delas são sobrados”, contabiliza Roseli Hernandes, diretora da Lello.
De acordo com o estudo da Geoimovel [em São Paulo, São Bernardo do Campo e Santo André], a área privativa média das casas passou de 117,1 metros quadrados para 100,36 metros quadrados de 2008 a 2012.

O número de unidades de casas nos condomínios fechados também caiu no mesmo período. A redução foi de 42%. Enquanto em 2008 foram lançados 42 condomínios com 1.416 unidades, em 2012 foram 68, com 817 casas.
“A desvantagem da diminuição de unidades está no valor do condomínio. Quanto menos unidades o conjunto tiver, mais cara será essa mensalidade, principalmente quando há opções de lazer”, alerta Fernando Sita, diretor de terceiros da imobiliária Coelho da Fonseca.

Apesar do alto investimento, comprar um imóvel em condomínio fechado é um bom negócio, afirmam especialistas. Em cinco anos, imóveis como de Suene, de R$ 180 mil, podem valer mais que o dobro. “É uma excelente aposta. Tem gente que bate aqui no escritório pedindo para a gente prospectar casas em condomínios fechados”, reforça Hernandes, da Lello.
Fonte:Patrícia Basilio - iG São Paulo

8 de mai de 2013

Fui eleito síndico. O que devo fazer em primeiro lugar?

Analisar documentos e contas do condomínio é uma das primeiras tarefas do novo síndico
Neste artigo, abordo a questão, sob o ponto de vista de um síndico, recém-eleito em assembleia geral, juntamente com o novo conselho fiscal composto por três condôminos e que, no primeiro dia de mandato, pergunta a si mesmo: o que devo fazer em primeiro lugar?

Vamos considerar um condomínio verticalizado, com as questões que usualmente se vê, por exemplo: nível de inadimplência de 5%; alguns transtornos decorrentes de desavenças entre moradores; necessidade de realizar várias obras de reparos e manutenção nas áreas comuns; grupo de condôminos que quer (e tem condições financeiras para tanto) investir em algumas reformas para modernizar a edificação.

A primeira medida a fazer é “tomar pé” de algumas situações...
1. Ler os artigos 1331 a 1358 do código civil, para conhecer o texto de lei que trata de condomínio edilício, inclusive das funções do síndico;

2. Inteirar-se da situação fiscal do condomínio (certificar-se se estão em dia o recolhimento de todos os encargos trabalhistas, alvarás, seguros, licença de elevadores etc);

3. Avaliar a situação financeira do condomínio, analisando quais unidades estão inadimplentes (juntamente com as respectivas planilhas das dívidas em aberto) e os custos incorridos (especialmente a folha de pagamento e os encargos que podem estar sendo pagos desnecessariamente, por conta de pagamento de horas extras e acúmulos de função);

4. Ler a convenção de condomínio e o regimento interno.

Em seguida, liste todos os pleitos dos demais condôminos e vistorie o condomínio para apurar as necessidades de reparos e melhorias, graduando o nível de urgência. Com todas essas informações, elabore um plano contemplando, conforme o caso:

1. Ações para reduzir inadimplência (parcelamento, redução de juros e multa moratória);

2. Revisão do quadro de funcionários, especialmente em relação à carga horária, para evitar a realização de horas extras e acúmulos de funções que possam vir a integrar o salário do funcionário e, assim, aumentar o passivo trabalhistas do condomínio;

3. Medidas emergenciais necessárias, respeitado o nível de prioridade.

É recomendável que o plano seja apresentado e debatido com o conselho fiscal, de modo a que as decisões sejam compartilhadas e que haja apoio no momento de suas implantações.

Com o decorrer do tempo, outras medidas podem ser estudadas, como, por exemplo, a questão da individualização dos hidrômetros, iluminação temporizada, revisão de alguns contratos (manutenção de elevadores ou limpeza de piscina, por exemplo).

Toda e qualquer reforma ou implantação de benfeitorias deve ser muito debatida, e sempre acompanhada dos respectivos orçamentos. Por mais bem intencionado que esteja o síndico, não vale o risco de tomar algumas medidas sem o respaldo da assembleia geral ou, no mínimo, do conselho fiscal.

Assumir esta função é muito difícil; trabalho não falta. São muitas obrigações e responsabilidades e, na maioria das vezes, o síndico ainda é criticado por condôminos que nada ajudam na gestão condominial. Mas, ainda assim, há pessoas que se dedicam pelo bem comum, e que também entendem que, prestando esse serviço, estão, de alguma forma, preservando o seu patrimônio.

O que se espera é que o síndico não entenda o condomínio como uma propriedade particular, onde pode tomar todas as decisões que julgar corretas, independentemente da oitiva dos demais condôminos; e, por parte dos condôminos, compreensão e efetiva colaboração na gestão.
Fonte:casaeimoveis.uol.com.br

3 de mai de 2013

A importância de planejar ações que garantam a boa manutenção do condomínio.

Manter as dependências do condomínio em ordem não é tarefa fácil. São elevadores, bombas, interfones, portões automáticos, antenas coletivas, geradores, iluminação de emergência, minuterias, hidrantes, extintores de incêndio, bombas de recalque e de águas pluviais, pára-raios, filtros de piscina, equipamentos de sauna e piscina, jardins, equipamentos de segurança, entre outros itens, que devem ser verificados constantemente. Cabe ao síndico cuidar de tudo isso e, ainda, observar o desgaste aparente do edifício em itens como rejuntamento de pisos e pastilhas, vazamentos de água, queima de lâmpadas e fusíveis, fixação de corrimão, degeneração de pintura e limpeza de caixa d’água.

“Para cada uma dessas revisões existem cronogramas de ações e valores a serem pagos”, observa o diretor de Condomínios da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, Sergio Meira de Castro Neto. É interessante que o síndico apresente aos condôminos uma previsão orçamentária, que considere os gastos com manutenção preventiva. “Se não houver um plano de manutenção constante, os problemas irão se acumular, acarretando a desvalorização do patrimônio comum, além de colocar em risco a vida dos moradores”, afirma o diretor.

Para assegurar a “saúde” do condomínio é necessário que o síndico solicite uma inspeção, a qual deve ficar a cargo de um profissional habilitado na checagem de cima a baixo do prédio, verificando, inclusive, tubulações de incêndio e água. De posse do relatório técnico, ele poderá identificar os problemas e priorizar as correções por ordem de importância: urgentes – quando oferecem riscos aos moradores ou à estrutura; reparadoras – quando podem comprometer equipamentos; e estéticas. Para todas as ações, o síndico pode contar com a orientação da administradora e, inclusive, recorrer a ela para a indicação de empresas idôneas nessa avaliação.

Não é despesa, é investimento – É comum que condomínios façam o planejamento anual – previsão orçamentária e programação das obras – na assembléia geral ordinária (AGO). “Todo condomínio tem de realizar essa assembléia uma vez por ano e as extraordinárias quantas forem necessárias – convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos”, explica o vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato, Hubert Gebara. Geralmente, a AGO é realizada no primeiro trimestre, até o dia 31 de março, como prevê a maioria das convenções condominiais.

Na pauta da assembléia entram prestação de contas do exercício anterior, eleição do síndico (se for final de gestão), aprovação da nova previsão orçamentária, de verbas para manutenção e melhoramentos. Na relação da previsão financeira consideram-se como despesas ordinárias mão-de-obra, encargos, impostos e taxas, contas de consumo, contratos de conservação e manutenção, seguros obrigatórios, despesas de expediente (correios, xerox etc.), materiais diversos, honorários de administradora, fundo de reserva (para emergências e despesas não previstas).

Segundo Gebara, o dinheiro aplicado em manutenção pode ser considerado um investimento e não necessariamente uma despesa. Contudo, alguns cuidados com o consumo podem ajudar o condomínio a economizar dinheiro e, consequentemente, reduzir as quotas condominiais. “Tanto o síndico quanto os condôminos devem ter em mente que a manutenção predial, quando feita de forma regular, evita o encarecimento dos trabalhos de recuperação, e isto é um fato mais que consumado”, atesta, complementando que “a regra para que um condomínio seja mantido na mais perfeita ordem é ter um síndico bom, um zelador muito bom e uma excelente administradora”. Para manter o assunto sempre na pauta, Gebara antecipa que ‘manutenção’ será um dos temas ícones da Feira Secovi Condomínios, dias 29 e 30/11 e 1º/12 deste ano.

Itens obrigatórios – A lei básica que regulava o condomínio era a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964. O novo código civil (Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002) alterou profundamente a Lei anterior nos artigos que se referem ao condomínio edilício. O tema manutenção é regido, além das referidas, por normas técnicas.

Segundo Ellen Sun, gerente operacional de administradora, para um bom acompanhamento da situação do condomínio, é recomendável que o zelador tenha um relatório de gestão predial ou ele mesmo faça uma verificação diária sobre o nível da caixa d’água – evita falta e detecta alteração na média consumida –, medição do consumo de luz e gás, e revisão nos equipamentos, permitindo, por exemplo, identificar mudança no ruído das bombas. “Ao adotar esse procedimento, as anormalidades podem ser identificadas mais rapidamente e evitar transtornos aos condôminos e custos maiores”, aconselha Ellen.

A vistoria do zelador não desobriga a revisão periódica por técnicos habilitados, que podem apontar, entre outros problemas, infiltrações, rachaduras e até mesmo focos de dengue. “Todas as manutenções devem ser feitas por empresas sérias. O critério de menor preço pode comprometer a qualidade e eficiência dos serviços”, alerta a encarregada de suprimentos de administradora de condomínios, Cristiane Bortotti.

Os moradores devem ter conhecimento desses cuidados. Cabe ao síndico comunicar aos condôminos por meio de circular a realização de vistorias periódicas no edifício ou, quando necessário, em suas residências. A intenção é sanar problemas de vazamentos, o que às vezes é percebido por distorções nas contas de consumo. “É importante respeitar a manutenção preventiva para evitar a corretiva, que muitas vezes compromete o orçamento do condomínio”, adverte Ellen.

O que é obrigatório
• Caixas d’água – desinfecção e análise de água a cada ano;
• Elevadores – contrato de manutenção ou conservação e renovação com especializadas e cadastradas em órgão fiscalizador (Contru);
• Recarga de extintores – anual ou de acordo com fabricante. Inspeção visual e anotação vide etiqueta de controle;
• Teste de mangueiras – inspeção anual;
• Teste hidrostático – a cada cinco anos;
• Formação e treinamento de brigada de incêndio - anual;
• AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) – residencial e comercial: a cada três anos; de uso misto: dois anos;
• PPRA (Programa de Prevenção de Riscos Ambientais) – vistoria, laudo e certificado anual;
• Pára-raios – medição ôhmica (resistência do metal) anual e vistoria completa do sistema a cada cinco anos;
• PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) – anual;
• CIPA (Comissão Interna de Prevenção de Acidentes) – pelo menos um funcionário designado – anual;
• Sinalização interna – indicação fluorescente de escada, extintores, porta corta-fogo etc. e de filmagem no ambiente – vistoria periódica;
• Seguro predial – renovação anual;
• Habite-se (Regularização da planta da edificação e alvará de conclusão) – renovação quando ocorre alteração de área e/ou tipo de uso.
• Alvará de Licença de Funcionamento do Condomínio – para condomínios comerciais e/ou de uso misto.

O que é recomendável
• Dedetização e desratização;
• Limpeza da caixa d’água – a cada seis meses;
• Revisão periódica de portas corta-fogo, escadas, corrimãos, cabine de elevadores;
• Ferramentas de trabalho dos funcionários;
• Atestado de regularidade das instalações elétricas;
• Bombas d’água, portões, porteiro eletrônico, portão automático, circuito interno de TV, interfones, telefones, minuteria, antenas coletiva e parabólica, geradores, TV a cabo, aquecimento central, jardins, sistema de alarmes, cercas e CFTV – revisões periódicas e conforme contratos;
• Seguro de vida para funcionários – previsto em acordo coletivo;
• Telhados, calhas e ralos – vistoria antes do período das chuvas (janeiro a março);
• Condição dos pisos, de janelas e portas, piscinas e arredores, playground, salão de jogos, salão de festas; depósitos, hall de entrada, vidraças;
• Banheiros da área comum ou de funcionários;
• Casa de máquinas;
• Iluminação geral e de emergência.

Orientação aos moradores
A colaboração em um condomínio deve ser mútua. Não basta síndico e funcionários zelarem pelo bem estar dos condôminos. Estes também precisam colaborar com a segurança de todos que frequentam as áreas comuns. Para conscientizar os moradores, o síndico pode passar algumas orientações de segurança, por meio de comunicados no quadro de avisos ou em reuniões de condomínios. Confira algumas orientações básicas:
• Não jogar bitucas de cigarro e nenhum dejeto pela janela;
• Utilizar com responsabilidade os elevadores e demais equipamentos;
• Orientar os filhos para não brincarem em locais como garagem, escadas, telhados e lajes;
• Andar em velocidade reduzida com os veículos dentro da garagem ou no trajeto até o portão;
• Não encostar nos portões automáticos;
• Utilizar com cuidado a piscina, salão de festas, playground e salão de jogos;
• Cuidar do jardim, não pisando na grama ou arrancando flores;
• Condicionar bem o lixo doméstico;
• Manter as unidades limpas e livres de insetos;
• Evitar que a sujeira produzida pelos animais se espalhe;
• Não realizar obras sem o conhecimento do síndico;
• Contratar apenas profissionais especializados para reformas;
• Participar das assembleias. Muitos querem exigir, mas não aparecem na reunião para opinar.
FONTE: Portal Secovi/Rosí Fer